BayObLG Beschluss vom 15.07.1975 - BReg 2 Z 34/75

Entscheidungsstichwort (Thema)

Ordnungsgemäße Verwaltung von Gemeinschaftseigentum

Leitsatz (redaktionell)

Bei Geräten wie einer gemeinschaftlichen Waschmaschine, die bei bestimmungsmäßigem Gebrauch durch die Gemeinschaft dem Verschleiß unterliegen, ist bei fortdauerndem Bedarf auch die Ersatzbeschaffung ein Erfordernis ordnungsgemäßer Verwaltung. Hierzu ist gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG grundsätzlich sogar der Verwalter allein berechtigt und verpflichtet und ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümer entbehrlich.

Normenkette

WEG §§ 21, 27, 43 Abs. 2

Verfahrensgang

AG München (Aktenzeichen 21 U II 72/74)

LG München I (Aktenzeichen 36 T 414/74)

Tenor

I. Der Beschluß des Landgerichts München I vom 7. April 1975 wird aufgehoben.

II. Die sofortige Beschwerde des Antragsgegners zu 3) gegen den Beschluß des Amtsgerichts München vom 25. Oktober 1974 wird mit der Maßgabe als unbegründet zurückgewiesen, daß die Entscheidung über die Kosten und den Geschäftswert des ersten Rechtszugs abgeändert wird.

III. Die Gerichtskosten aller Rechtszüge tragen die Antragsgegner zu 1) und 2) samtverbindlich.

IV. Der Geschäftswert aller Rechtszüge wird auf 2.000 DM festgesetzt.

Tatbestand

I.

Die Antragstellerin sowie die Antragsgegner zu 1) und 2) sind Wohnungseigentümer in dem fünf Wohnungen umfassenden Anwesen … in …. Das Wohnungseigentum wurde begründet mit Teilungserklärung vom 7.9.1961. Inhalt des Sondereigentums ist die Gemeinschaftsordnung, nach deren § 9 jeder Miteigentumsanteil zu 1/1.000 ein Stimmrecht gibt. Nach § 11 der Gemeinschaftsordnung haben die Wohnungseigentümer sich entsprechend der Größe ihrer Wohnflächen anteilig an der Bildung einer Instandhaltungsrücklage zu beteiligen. Danach verteilen sich Stimmrechte und Beitragslasten wie folgt:

	Stimmrechte	Beitragslast:
Antragstellerin	171,3	51,7	=	15,77%
Antragsgegnerin zu 1):	666,1	222,0	=	67,70%
Antragsgegnerin zu 2):	162,6	54,2	=	16,53%

In der Waschküche des Hauses befindet sich seit dessen Erstellung (im Jahr 1961) eine gemeinschaftliche Waschmaschine, für deren Gebrauch durch die Eigentümer ein „Trommelgeld” je Waschgang von ursprünglich 1,20 DM, seit 1972 von 0,70 DM erhoben wurde. Das auf einem Sparkonto angesammelte Trommelgeld hatte im Juni 1974 den Betrag von 1.922,– DM erreicht.

Am 11.6.1974 fand eine Eigentümerversammlung u.a. zur Beschlußfassung über die Abrechnung 1973 und über den Wirtschaftsplan 1974 statt. Beschlüsse hierüber wurden nach der Versammlungsniederschrift jedoch nicht gefaßt. Dagegen wurde einstimmig beschlossen, Malerarbeiten im Treppenhaus durchzuführen, obwohl die Instandhaltungsrücklage – hierfür waren nach § 11 der Gemeinschaftsordnung 3,– DM/qm jährlich erhoben worden – bereits verbraucht war. Zur Finanzierung der beabsichtigten Malerarbeiten beschlossen daher die Antragsgegner zu 1) und 2) gegen die Stimmen der Antragstellerin die Vereinigung des Waschmaschinenkontos mit dem allgemeinen Instandhaltungskonto zum Stichtag 1.1.1974.

Auf Grund der Zuführung des Trommelgeldguthabens von 1.922,– DM zur Instandhaltungsrücklage vergab der Antragsgegner zu 3) als Verwalter im August 1974 Malerarbeiten für 2.950,23 DM an den Malermeister … .

Am 8./10.7.1974 beantragte die Antragstellerin, den Beschluß über die Vereinigung der Waschmaschinenrücklage mit der allgemeinen Instandhaltungsrücklage für ungültig zu erklären. Hierzu machte sie geltend, die Verwendung des Trommelgelds für Malerarbeiten entziehe die Rücklage für eine Reparatur oder Erneuerung der Waschmaschine ihrem bestimmungsgemäßen Zweck. Es sei zu befürchten, daß die Maschine, wenn sie nicht mehr brauchbar sei, nicht erneuert werde, zumal die Antragsgegnerin zu 1) die Absicht geäußert habe, sich eine eigene Waschmaschine anzuschaffen.

Der Antragsgegner zu 3) behauptete dagegen, die Beitragspflicht der Antragstellerin zu den auch von ihr gewünschten Malerarbeiten rechtfertige auch die Verwendung des Trommelgelds für diesen Zweck. Die künftige Reparatur oder Ersetzung der Waschmaschine sei dadurch nicht in Frage gestellt.

Das Amtsgericht erklärte mit Beschluß vom 25.10.1974 den Mehrheitsbeschluß vom 11.6.1974 für ungültig, denn dieser widerspreche einer stillschweigend getroffenen Vereinbarung über die Zweckbindung des Trommelgelds für die Instandhaltung bzw. Erneuerung der gemeinschaftlichen Waschmaschine.

Gegen den Beschluß vom 25.10.1974 erhob der Verwalter (Antragsgegner zu 3) sofortige Beschwerde, weil mit dem Verbrauch des Trommelgeldes für Malerarbeiten die Angriffe gegen den Mehrheitsbeschluß vom 11. 6. 1974 „ins Leere” gingen. Das Trommelgeld sei ohnedies schlecht verzinslich angelegt gewesen. Jedenfalls sei eine bindende Vereinbarung über die Zweckbindung des Trommelgeldes für die Instandhaltung oder Erneuerung der Waschmaschine nie getroffen worden. Ob zur gegebenen Zeit eine neue Maschine anzuschaffen sei, müsse die Eigentümergemeinschaft beschließen. Einen Vorschlag der Antragstellerin, eine neue Maschine zu kaufen, hätten die Eigentümer bereits einmal mit Mehrheit abgelehnt. Statt dessen sei...