BayObLG Beschluss vom 15.03.1982 - BReg 2 Z 2/81

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Stimmrechtsausschluss sowie einschränkende Benutzungsregelung eines Kinderspielplatzes

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller wird der Beschluß des Landgerichts Traunstein vom 27. November 1980 in Nr. I insoweit, als es sich um den Eigentümerbeschluß vom 1. März 1980 über die Vermietung des Rezeptionsbereichs (TOP 9) handelt, und in Nr. II aufgehoben.

II. Im übrigen wird die weitere Beschwerde als unbegründet zurückgewiesen.

III. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur anderweiten Behandlung und Entscheidung an das Landgericht Traunstein zurückverwiesen, dem auch die Entscheidung über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens übertragen wird.

IV. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 3 000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsteller und die Antragsgegner zu 1) sind die Wohnungs-(Teil -)eigentümer der aus 92 Appartements, einem Restaurant und einer Tiefgarage bestehenden Ferienwohnanlage … in … Verwalterin ist das … in …

Mit Vertrag vom 5./16.3.1970 hat sich die Bauträgerin, die Firma … … (…) gegenüber der Stadt … verpflichtet, die Hälfte der Wohnungen nur an solche Eigentümer zu veräußern, die sich verpflichten, ihre Wohnungen dauernd hotelmäßiger Nutzung zuzuführen und sie zu diesem Zweck dem Verwalter oder dem Pächter des Restaurants zur Vermietung zur Verfügung zu stellen. Den Antragstellern gehört ein Appartement, das nicht hotelmäßig genutzt werden muß.

Die Teilungserklärung (TE) vom 25.8.1973 enthält u. a. folgende Bestimmungen:

㤠5

Gebrauchsregelung

(1) Wohnungen und die dazugehörigen Nebenräume dürfen nur als Ferienwohnungen benutzt werden. …

…

(4) Die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums wird durch die von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einfacher Stimmenmehrheit zu erlassende Hausordnung geregelt.

§ 19

Eigentümerversammlung

…

(2) Für die Berechnung der Stimmenmehrheit ist die Zahl der abgegebenen Stimmen maßgebend.

…

(6) Abstimmungen erfolgen getrennt nach der Nutzung der Appartements. Die Eigentümer der hotelmäßig zu nutzenden Appartements können unter sich mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen die Art der Verwaltung und Nutzung dieser Appartements regeln. Die Stellung des Verwalters der Gesamtanlage im Sinne der §§ 26 ff des WEG wird hiervon nicht berührt. Der Verwalter der Gesamtanlage muß zu diesem Zwecke eine Versammlung aller Inhaber der hotelmäßig zu nutzenden Appartements einberufen, wenn Inhaber von mindestens zwölf dieser Appartements es verlangen. Die übrigen Miteigentümer haben hierbei keine Stimme.

…”

In der Eigentümerversammlung vom 1.3.1980 wurden u. a. folgende Beschlüsse gefaßt:

Zu Tagesordnungspunkt 9 wurde ein zwischen der Verwalterin und der Firma … … (Betriebsgesellschaft) abgeschlossener Vertrag über die Vermietung des Rezeptionsbereichs des Anwesens an diese Gesellschaft zum monatlichen Mietzins von 300 DM genehmigt.

Zu Tagesordnungspunkt 10 wurde eine neue Hausordnung beschlossen. Diese enthält folgende Regelungen:

„3.1 Für Kleinkinder sind Spielplätze angelegt, die in der Zeit von 8.00 Uhr bis 12.00 Uhr und von 15.00 Uhr bis 19.00 Uhr benutzt werden können.

3.2 Ballspiele (Fußball, Federball usw.) in der Anlage sind grundsätzlich verboten.

3.3 Die Treppenhäuser, die Flure, die Eingangshalle und sonstige Gemeinschaftseinrichtungen, sofern hierfür nicht ausdrücklich ausgewiesen (beispielsweise Tischtennisraum), sind keine Spiel- und Aufenthaltsräume für Kinder.”

Die Abstimmungen in der Eigentümerversammlung vom 1.3.1980 wurden von den Eigentümern eigengenutzter und hotelmäßig genutzter Appartements gemeinsam vorgenommen.

Mit Schreiben vom 19.3.1980, beim Amtsgericht Laufen am 21.3.1980 eingelaufen, haben die Antragsteller beantragt, die genannten Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären.

Das Amtsgericht hat die Anträge mit Beschluß vom 29.9.1980 als unbegründet abgewiesen.

Die sofortige Beschwerde der Antragsteller hat das Landgericht Traunstein mit Beschluß vom 27.11.1980 als unbegründet zurückgewiesen (1) und ihnen die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens auferlegt (II). Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wurde nicht angeordnet.

Gegen den ihnen am 16.12.1980 zugestellten Beschluß des Landgerichts haben die Antragsteller mit Anwaltsschriftsatz vom 23./29.12.1980 beim Landgericht sofortige weitere Beschwerde eingelegt.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde ist zulässig (§ 45 Abs. 1 WEG, §§ 21, 22, 27, 29 FGG).

Sie ist jedoch nur zum Teil begründet.

1. Das Landgericht hat im wesentlichen ausgeführt:

Ohne Einfluß auf die Wirksamkeit der Eigentümerbeschlüsse sei, daß Eigentümer eigengenutzter Appartements gemeinsam mit den Eigentümern hotelmäßiger Appartements abgestimmt hätten.

Grundsätzlich stehe die Verwaltung des Wohnungseigentums gemäß § 21 Abs. 1 WEG allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. Es liege jedoch nicht im Sinn des Gesetzes, über den Gebrauch von solchen Einrichtungen, die nur einzelnen Wohnungseigentümern zu dienen bestimmt seien, alle Teilhaber de...