BayObLG Beschluss vom 10.03.1988 - BReg 2 Z 123/87

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Zwang zur hotelmäßigen Verpachtung durch Gemeinschaftsordnung

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller wird der Beschluß des Landgerichts … vom 2. September 1987 mit Ausnahme der Geschäftswertfestsetzung aufgehoben.

II. Die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin gegen den Beschluß des Amtsgerichts vom 23. April 1986 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß die Antragsgegnerin verpflichtet ist, in die Verpachtung ihrer Eigentumswohnungen mit den Bezeichnungen K 8 A 261 und K 11 A 272 (gemäß Aufteilungsplan) … Haus Nrn. 213 – 217, an die Fa. F … GmbH … zu den Bedingungen des von den Wohnungseigentümern gebilligten Einheitspachtvertrages (Bl. 6 – 10 d.A.) einzuwilligen.

III. Die Antragsgegnerin hat die Gerichtskosten in allen Instanzen zu tragen. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten; insoweit wird der Beschluß des Amtsgerichts abgeändert.

IV. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 9 600 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsteller und die Antragsgegnerin sind die Wohnungseigentümer einer Anlage mit 354 auf mehrere Gebäude verteilten Appartements mit Restaurant, Hallenbad, Nebengebäude sowie Park- und Sportanlagen. Die Antragsgegnerin hat 1982 und 1983 im Wege der Zwangsversteigerung zwei Appartements erworben.

Die Gemeinschafts- und Verwaltungsordnung (GO), die gemäß V der Teilungserklärung „als Inhalt des Sondereigentums bzw. als Beschränkung der einzelnen Miteigentumsanteile” im Grundbuch eingetragen ist, enthält folgende Bestimmungen:

㤠2

Zweckbestimmung der Wohnanlage

…

2. Die Wohnanlage ist als Appartementhotel-Anlage erdacht und entwickelt worden. …

§ 3

Umfang der Nutzung des Appartements

1. Der Appartementeigentümer ist berechtigt, sein Appartement nach Belieben für Wohn- und. Übernachtungszwecke zu benutzen, soweit sich nicht Beschränkungen aus Gesetz, Vertrag oder dieser Gemeinschafts- und Verwaltungsordnung ergeben. Das Appartement ist, für eine Dauer von 30 Jahren – gerechnet vom Zeitpunkt der Teilung des Grundstücks in Wohnungseigentum – der Benutzung als Wohnung zu Ferienzwecken im gewerblichen Fremdenverkehr gewidmet. … Er hat dieses in jedem Fall zunächst dem Verwalter, … zur Verwaltung oder sonstigen Nutzung anzubieten. …

…

3. Will der Appartementeigentümer das Appartement einem Dritten zur Benutzung oder Mitbenutzung auf Dauer (länger als 6 Monate) überlassen, so bedarf er der schriftlichen Einwilligung des Verwalters. …

4. Art und Weise der Ausübung der dem Appartementeigentümer im einzelnen zustehenden Rechte … sowie Art und Umfang der ihm hiernach obliegenden Pflichten ist durch eine Hotelordnung zu regeln. Diese erläßt der Verwalter in Übereinstimmung mit dem Verwaltungsbeirat.

…

§ 5

Bindung der Rechtsnachfolger

Es wird ausdrücklich bestimmt, daß diese Gemeinschafts- und Verwaltungsordnung Inhalt des Wohnungseigentums mit Wirkung für und gegen Universal- und Sonderrechtsnachfolger wird.

§ 7

Nutzung der Hoteleinrichtungen

1. Das Appartementeigentum (Sondereigentum an den Appartements und Miteigentum am Grundstück und den Gemeinschaftseinrichtungen) ist ab Inbetriebnahme der Appartementhotel-Anlage zunächst an die K. Betriebsgesellschaft mbH & Co. KG verpachtet. …

2. Die Hoteleinrichtungen sind so zu nutzen, wie es den gemeinsamen wirtschaftlichen Interessen der Mehrheit der Appartementeigentümer und der Konzeption der Gesamtanlage entspricht.

3. Endet das Pachtverhältnis gemäß Abs. 1 über das Appartementeigentum und kommt es nicht zu einer neuen Verpachtung an die Betriebsgesellschaft, so ist der Verwalter mit Zustimmung des Verwaltungsbeirats berechtigt, mit bindender Wirkung für und gegen den Appartementeigentümer die Hoteleinrichtungen für die Dauer des Bestandes der Wohnanlage oder einen kürzeren Zeitraum gegen angemessenes Entgelt zu vermieten, zu Verpachten oder sonst zu nutzen.

…

§ 16

Appartementeigentümerversammlung

1. Angelegenheiten, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach dem Inhalt dieser Ordnung die Appartementeigentümer durch Beschluß entscheiden können, werden durch Beschlußfassung in einer Versammlung der Appartementeigentümer geordnet. …

§ 20

Entziehung des Appartementeigentums

1. Hat sich ein Appartementeigentümer einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Appartementeigentümern obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht, daß diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht zugemutet werden kann, so können die anderen Appartementeigentümer von ihm die Veräußerung seines Appartementeigentums verlangen. Die Voraussetzung dafür liegt insbesondere vor, wenn

1. …
2. der Wohnungseigentümer oder eine Person, die seinem Hausstand angehört, die Wohnung in anderer als der nach dieser Ordnung zulässigen Weise nutzt und diese vertragswidrige Nutzung trotz Aufforderung des Verwalters nicht binnen angemessener Frist aufgibt; das gleiche gilt bei Verstößen einer Person, der der Appartementeigentümer den Gebrauch der Räume überlassen hat, wenn der Appartementeigentümer trotz Aufforderung des Ve...