BayObLG Beschluss vom 10.03.2004 - 2Z BR 274/03

Leitsatz (amtlich)

1. In die Jahresabrechnung sind die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben ohne Rücksicht darauf einzustellen, ob sie zu Recht getätigt wurden. Die Genehmigung der Jahresabrechnung betrifft nur die rechnerische Richtigkeit und enthält keine Billigung des zu Grunde liegenden Verwalterhandelns. Dies kann Gegenstand eines Entlastungsbeschlusses sein.

2. Es kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, dass die Wohnungseigentümer im Rahmen ihrer Pflicht zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums für eine bestimmte Instandsetzungsmaßnahme einen Kostenrahmen vorgeben, bei dessen Überschreiten die Maßnahme unterbleiben soll. Unberührt davon bleibt die grundsätzliche Instandsetzungspflicht hinsichtlich des Gemeinschafseigentums.

3. Soll die Medienversorgung auf ein anderes System umgestellt werden, sind grundsätzlich vom Verwalter vor der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer Angebote für die verschiedenen konkurrierenden Systeme (Antenne, Kabel, Satellitenschüssel) einzuholen.

Verfahrensgang

LG München I (Beschluss vom 10.12.2003; Aktenzeichen 1 T 5986/03)

AG München (Aktenzeichen 481 UR II 469/02)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des LG München I vom 10.12.2003 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Eigentümerbeschluss vom 11.4.2002 zu Tagesordnungspunkt 4 für ungültig erklärt wird.

II. Von den Gerichtskosten des gesamten Verfahrens haben die Antragsgegner als Gesamtschuldner 1/5 und die Antragstellerin 4/5 zu tragen, die Antragstellerin 9/14 der Gerichtskosten des Verfahrens vor dem AG zusammen mit dem Wohnungseigentümer Michael Demuth als Gesamtschuldnerin. Außergerichtlichen Kosten sind in keinem Rechtszug zu erstatten.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 31.000 Euro festgesetzt. Für das Verfahren vor dem AG wird der Geschäftswert ebenfalls auf 31.000 Euro festgesetzt und für das Beschwerdeverfahren auf 33.000 Euro. Die Geschäftswertfestsetzung der Vorinstanzen wird entsprechend abgeändert.

Gründe

I. Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird.

Am 11.4.2002 genehmigten die Wohnungseigentümer die Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen für 2001 (TOP 1). Ferner beschlossen die Wohnungseigentümer zu überprüfen, ob eine witterungsgeführte Regelung der Heizungsanlage möglich ist; sollte dies nicht der Fall sein und die Wiederherstellung einer witterungsgeführten Regelung bis zu einem Kostenrahmen i.H.v. 2.000 Euro möglich sein, wird diese Maßnahme durchgeführt; unter dieser Voraussetzung würden dann noch zusätzlich folgende Maßnahmen zu Kosten von etwa 6.500 Euro durchgeführt: Die defekte Schaltuhr im zweiten Regelkreis und die alten vier Motorschutzschalter werden erneuert; an der Rückwand der Bedienungstüre des Schaltschrankes wird eine berührungssichere Abdeckung montiert; die defekten Temperaturregler der Boiler werden erneuert. Sollte sich herausstellen, dass die Wiederherstellung einer witterungsgeführten Regelung bis zu einem Kostenrahmen von 2.000 Euro nicht möglich ist, wird sie nicht durchgeführt und auch die zusätzlichen Maßnahmen für 6.500 Euro unterbleiben. Finanziert werden die genannten Maßnahmen über die Instandhaltungsrücklage (TOP 3a und 3b). Außerdem beschlossen die Wohnungseigentümer, die Medienversorgung des Anwesens künftig über einen Anschluss an das Breitbandkabel zu gewährleisten; hierzu werde ein Miet- und Betriebsvertrag für Breitbandverteileranlagen mit 15 Jahren Laufzeit zu einer monatlichen Miete je Wohneinheit von 7,73 Euro zzgl. Mehrwertsteuer abgeschlossen (TOP 4).

Die Antragstellerin hat diese Beschlüsse angefochten. Das AG hat die Anträge am 26.2.2003 abgewiesen. Das LG hat durch Beschluss vom 10.12.2003 die sofortige Beschwerde der Antragstellerin zurückgewiesen. Dagegen richtet sich deren sofortige weitere Beschwerde.

II. Das Rechtsmittel hat teilweise Erfolg.

1. Das LG hat unter Bezugnahme auf die Begründung des amtsgerichtlichen Beschlusses ausgeführt: Die Jahresabrechnung habe die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben gegenüberzustellen. Sie habe daher die tatsächlich an den Hausmeister gezahlten Beträge zu enthalten. Ob die Lohnerhöhung für den Hausmeister der Zustimmung der Wohnungseigentümer bedurft hätte, berühre die Wirksamkeit der Abrechnung nicht.

Der Beschluss über die Erneuerung der Heizungsregelung entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. Es sei nicht zu beanstanden, dass zunächst der Versuch einer Wiederherstellung der witterungsgeführten Regelung bis zu Kosten von 2.000 Euro habe unternommen werden sollen und bei Erfolg für höchstens weitere 6.500 Euro Reparaturen hätten vorgenommen werden sollen. Es liege im Ermessen der Wohnungseigentümer entsprechende Kostenrahmen vorzugeben und festzulegen, dass bei einer Überschreitung die Maßnahmen insgesamt zu unterbleiben hätten. Dies gelte insb. im Hinblick darauf, dass eine Erneuerung der Heizungsregelung für 18.000 Euro erörtert worden sei ...