BayObLG Beschluss vom 10.01.2002 - 2Z BR 180/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses über die Bildung von Rücklagen

Verfahrensgang

LG Kempten (Beschluss vom 24.10.2001; Aktenzeichen 4 T 1718/01)

AG Kempten (Aktenzeichen 34 UR II 45/00)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluß des Landgerichts Kempten (Allgäu) vom 24. Oktober 2001 wird zurückgewiesen.

II. Der Antragsteller hat die gerichtlichen und außergerichlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert wird für alle Rechtszüge unter Abänderung der Geschäftswertfestsetzung durch die Vorinstanzen auf 2.500 Euro festgesetzt.

Tatbestand

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird. Die 1992 begründete Wohnanlage besteht aus einem Mehrfamilienhaus und einem Anbau, in dem sich die Wohnung Nr. 2 des Antragstellers befindet.

In § 7.1 der Gemeinschaftsordnung ist bestimmt, daß Beiträge zu einer angemessenen Instandhaltungsrücklage, die jeder Wohnungseigentümer verlangen kann, nach Miteigentumsanteilen zu tragen sind. § 7.2 der Gemeinschaftsordnung enthält Ausnahmen für Zugänge und Außentüren.

In der ersten Eigentümerversammlung vom 29.1.1993, in der alle damaligen Wohnungseigentümer anwesend waren, wurde unter anderem bestimmt, daß der damalige Eigentümer der Wohnung Nr. 2 (Anbau) Rücklagen selbst bildet.

Am 25.10.2000 beschlossen die Wohnungseigentümer unter Tagesordnungspunkt 3, daß sich der Antragsteller ab sofort an der Rücklagenbildung nach Maßgabe des Wirtschaftsplans zu beteiligen hat.

Das Amtsgericht hat am 20.6.2001 den Antrag des Antragstellers, diesen Eigentümerbeschluß für ungültig zu erklären, abgewiesen. Das Landgericht hat durch Beschluß vom 24.10.2001 die sofortige Beschwerde des Antragstellers zurückgewiesen. Dagegen richtet sich dessen sofortige weitere Beschwerde.

Entscheidungsgründe

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Der Antragsteller habe sich gemäß § 7.1 der Gemeinschaftsordnung anteilig an den Instandhaltungskosten zu beteiligen, soweit nicht § 7.2 der Gemeinschaftsordnung Ausnahmen vorsehe. Daran habe die am 29.1.1993 getroffene Regelung nichts geändert. Sie habe zum Inhalt, daß auch der Eigentümer der Wohnung Nr. 2 im Anbau Rücklagen bilden müsse; dies mache nur dann einen Sinn, wenn er sich auch an den gemeinschaftlichen Kosten zu beteiligen habe. Geregelt worden sei allenfalls, ob sich der Antragsteller an der gemeinschaftlichen Rücklagenbildung beteiligen müsse. Daß dies der Fall sei, hätten die Wohnungseigentümer nunmehr beschlossen. Dies entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung.

2. Die Entscheidung hält jedenfalls im Ergebnis der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entsprechenden Verwaltung, auf die jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch hat (vgl. § 21 Abs. 4 WEG), gehört insbesondere auch die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG) und zu deren Sicherung die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage (§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG).

Jeder Wohnungseigentümer ist nach § 16 Abs. 2 WEG den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Daraus folgt auch die Verpflichtung, in diesem Umfang zu der Instandhaltungsrücklage beizutragen.

Diese Grundsätze der gesetzlichen Regelung übernimmt die Gemeinschaftsordnung. Daran ändert es nichts, daß für bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums (Zugänge, Eingangstüren) hiervon abweichend die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht nur bestimmten Wohnungseigentümern auferlegt ist.

b) Die in der Eigentümerversammlung vom Jahr 1993 getroffene Regelung, daß der Eigentümer des Anbaus eine Instandhaltungsrücklage selbst bildet, enthält eine Abweichung von der mit dem Gesetz übereinstimmenden Regelung in der Gemeinschaftsordnung. Bei dieser Regelung handelt es sich, wie bei allen in dieser Eigentümerversammlung getroffenen Regelungen, um eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer im Sinne des § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG und nicht um einen Eigentümerbeschluß. Über die Regelungen wurde von den Wohnungseigentümern nicht abgestimmt; vielmehr handelt es sich um einvernehmlich von allen anwesenden Wohnungseigentümern getroffene Regelungen vertraglicher Art. Von Bedeutung ist in diesem Zusammenhang auch, daß eine Abänderung der Gemeinschaftsordnung grundsätzlich durch eine Vereinbarung und nicht durch einen Mehrheitsbeschluß möglich ist (BayObLGZ 2001, 73/76 = ZMR 2001, 638; OLG Düsseldorf ZMR 2001, 649; OLG Zweibrücken ZMR 2001, 734 f.; vgl. auch Merle in Bärmann/Pick/Merle WEG 8. Aufl. § 23 Rn. 16b).

Die Vereinbarung bedarf der Auslegung. Sie kann sich im Hinblick auf die vorangehende Aufteilung der auf die Rücklage für das Mehrfamilienhaus zu le...