BayObLG Beschluss vom 05.12.1984 - BReg 2 Z 68/84

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Umfang der Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses

Verfahrensgang

LG Kempten (Entscheidung vom 30.05.1984; Aktenzeichen 4 T 392/82)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluß des Landgerichts Kempten (Allgäu) vom 30. Mai 1984 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß

1. im Rubrum des Beschlusses des Landgerichts die Bezeichnung der an erster Stelle der Antragsgegner aufgeführten Beteiligten zu lauten hat: „Miteigentümer des Teileigentums Hotelkomplex in der Wohnanlage, vertreten durch …”,

   und

2. Nr. I des Beschlusses des Amtsgerichts Kempten (Allgäu) -Zweigstelle Sonthofen- vom 8. Februar 1984 zu lauten hat:

   Die Eigentümerbeschlüsse vom 15.5.1982 zu den Tagesordnungspunkten 10 und 11 werden für ungültig erklärt, soweit sie sich auf die in der Abrechnung 1981 unter „Verwaltungskosten” aufgeführten Positionen „Miete und Wartung Telefon”, „Rezeptionsgebühr” und „Kostenanteil Nachtportier” beziehen.

II. Die Antragsgegner haben samt verbindlich die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

Die Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 60 000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Beteiligten sind (mit Ausnahme des Verwalters) die Wohnungs- und Teileigentümer der Wohnanlage Kur- und Sporthotel Hindelang. Die Anlage besteht u. a. aus 201 Eigentumswohnungen sowie aus einem in der Teilungserklärung (TE) als Hotel bezeichneten Teil des Gebäudes mit Restaurant, Cafe, Rezeption, Bäderabteilung (im folgenden: Hotelkomplex). Der Hotelkomplex steht im Teileigentum einer Miteigentümergemeinschaft, die sich aus dem überwiegenden Teil, aber nicht allen Personen zusammensetzt, denen die 201 Eigentumswohnungen gehören; der Antragsteller ist einer von denjenigen Wohnungseigentümern, die nicht der Gemeinschaft der Miteigentümer des Hotelkomplexes angehören. Der Hotelkomplex ist an eine GmbH verpachtet, deren Gesellschafter mit den Miteigentümern des Hotelkomplexes identisch sind.

Im gegenwärtigen Rechtszug geht es darum, ob in der Jahresabrechnung 1981 die Kosten für „Miete und Wartung Telefon”, für „Rezeptionsgebühr” und für „Kostenanteil Nachtportier” als Verwaltungskosten i. S. von § 12 Nr. 1 b der Gemeinschaftsordnung (GO) behandelt und demgemäß in gleicher Höhe auf alle Wohnungseigentümer verteilt werden durften. Der Antragsteller ist der Meinung, die Kosten seien von den Eigentümern des Hotelkomplexes allein zu tragen.

Die Verteilung der Lasten, Kosten und Nutzungen ist in § 12 GO geregelt. Darin heißt es:

„1. Lasten

1. Betriebskosten

   Die Eigentümer haben alle Betriebskosten gemeinsam zu tragen. Diese werden grundsätzlich im Verhältnis der jeweiligen Wohn- bzw. Nutzfläche auf die einzelnen Eigentümer umgelegt mit Folgenden Ausnahmen:

   …

2. Verwaltungskosten

   Die Verwaltungskosten sind für jede Eigentumswohnung gleich zu bemessen. Einzelheiten werden im Verwaltungsvertrag geregelt.

3. Versicherungen

   …

4. Instandhaltungskosten

   …

2. Kosten des Hotelbetriebes

Die Wohnungseigentümer tragen ferner anteilig die bei Vermittlung der zu vermietenden Wohnungen anfallenden Kosten des Hotelbetriebes, …

Die von der Vermittlung unabhängigen Kosten des Hotelbetriebes (Kosten des Restaurationsbetriebes, der Bar, der Bäderabteilung etc.) trägt die Hotelbetriebsgesellschaft allein.

4. Die für die Umlage maßgebenden Wohn- und Nutzflächen ergeben sich aus § 2 dieser Erklärung. Zur Berechnung werden nur volle Quadratmeter berücksichtigt.

Verursacht der Inhaber eines Wohnungseigentums zusätzliche Bewirtschaftungskosten, so hat er diese allein zu tragen.”

Die Eigentümerversammlung vom 15.5.1982 beschloß, die Jahresabrechnung 1981 zu billigen (TOP 10) und dem damaligen Verwalter Entlastung zu erteilen (TOP 11). In der Jahresabrechnung sind drei Posten „Miete und Wartung Telefon”, „Rezeptionsgebühr” und „Kostenanteil Nachtportier” als Verwaltungskosten eingestellt und auf die Eigentümer der Eigentumswohnungen je in gleicher Höhe verteilt worden.

Der Antragsteller hat mit Schriftsatz vom 12.6.1982 beantragt:

1. „Das Protokoll von der Eigentümerversammlung am 15.05.1982 ist unvollständig und – wurde teilweise nicht richtig niedergeschrieben.
2. Beschlüsse über einzelne Positionen der Hausgeldabrechnung 1981 und der Verwaltungskosten gemäß § 12, 2b der Teilungserklärung – Verteilerschlüssel – für ungültig zu erklären.”

In weiteren Schriftsätzen hat der Antragsteller die Jahresabrechnung in den genannten drei Posten sowie in einem weiteren Posten, nämlich Anwalts- und Gerichtskosten, beanstandet. Er ist der Meinung, diese Posten beträfen ausschließlich den Hotelkomplex.

Das Amtsgericht hat, soweit hier von Interesse, am 8.2.1982 folgenden Beschluß erlassen:

„I. Der Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung vom 15.5.1982 wird in den Tagesordnungspunkten 10 und 11 für ungültig erklärt.

II. Der weitergehende Antrag des Antragstellers wird zurückgewiesen.”

In den Gründen führt das Amtsgericht aus, daß die Einstellung der drei ge...