BayObLG Beschluss vom 04.11.1999 - 2Z BR 89/99

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Abfindungsvergleich für Mängelbeseitigung mit Bauträger

Verfahrensgang

LG Landshut (Entscheidung vom 19.05.1999; Aktenzeichen 60 T 411/99)

AG Landshut (Entscheidung vom 29.01.1999; Aktenzeichen 14 UR II 8/98)

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin wird der Beschluß des Landgerichts Landshut vom 19. Mai 1999 aufgehoben.

II. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Landgericht zurückverwiesen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 6.000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer aus zwei Häusern (Nr.und ) bestehenden Wohnanlage, die in der ersten Hälfte der 80er Jahre von der Firma E. als Bauträgerin errichtet wurde. Die weitere Beteiligte ist Verwalterin.

Die Abnahme und Übernahme des gemeinschaftlichen Eigentums des Hauses Nr. fand nach einer von zwei Käufern und je einem Vertreter der weiteren Beteiligten und der Bauträgerin unterzeichneten Erklärung am 22.7.1985, die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums des Hauses Nr. nach einer von einem Eigentümer (Mitglied des Verwaltungsbeirats) und einem Vertreter der weiteren Beteiligten unterzeichneten Erklärung am 23.1.1986 statt; bei der Abnahme waren auch Mitarbeiter der Bauträgerin anwesend. Nach einem Schreiben der weiteren Beteiligten an die Bauträgerin vom 10.10.1989 wurde das gemeinschaftliche Eigentum allerdings erst am 30.8.1989 abgenommen. In der Folgezeit machten Wohnungseigentümer und die weitere Beteiligte weitere, nicht behobene Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum geltend, die in Schreiben an die Bauträgerin und in einem Protokoll vom 6.7.1990 festgehalten wurden. In einem wiederum von Mitgliedern des Verwaltungsbeirats und Vertretern der weiteren Beteiligten und der Bauträgerin unterzeichneten Protokoll vom 17.1.1991 wurde festgestellt, welche Mängelrügen erledigt seien; des weiteren erklärte sich die Bauträgerin bereit, „die genannten Mängel auch nach Ablauf der Gewährleistungsfrist am 23.1.1991 auf Kosten der Firma E. zu beseitigen”.

Es ist insbesondere zwischen der Antragstellerin und der weiteren Beteiligten streitig, in welchem Umfang dies geschehen ist und ob das gemeinschaftliche Eigentum noch Mängel aufweist. In der Eigentümerversammlung vom 5.5.1998 stand laut Einladungsschreiben auch der Punkt „Beschluß über Kulanzzahlung des Bauträgers” als TOP 7 auf der Tagesordnung. Die Versammlungsniederschrift enthält dazu folgende Feststellungen:

In diesem Zusammenhang erinnert Herr O. (= Geschäftsführer der weiteren Beteiligten) daran, daß die Gewährleistungsfrist für das Gemeinschaftseigentum am 23.1.1991 abgelaufen ist und damals vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates … die Aufnahme eines Beweissicherungsverfahrens für sinnlos gehalten wurde, da ihm keine Mängel mehr bekannt sind.

Trotzdem erklärt sich der Bauträger in seinem o.g. Schreiben bereit, mit Rücksicht auf das gute Verhältnis zu nahezu allen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft, jedoch ohne Anerkennung irgendeiner Rechtspflicht für die in der Vergangenheit entstandenen Reparaturkosten einen einmaligen Betrag in Höhe von 6.000 DM zu übernehmen.

Dies tut er nicht zuletzt deshalb, weil immer noch von einigen Eigentümern Meinungen kursieren, der Bauträger habe verschiedene Reparaturen zugesagt und nicht eingehalten.

Diese Zahlung erfolgt unter der Voraussetzung, daß durch eine vertragliche Vereinbarung damit alle Gewährleistungsansprüche der Eigentümergemeinschaft endgültig und einvernehmlich bereinigt sind. Nach einer längeren Diskussion verliest Herr O. den Entwurf der vertraglichen Vereinbarung.

Abstimmung: mit 3 Gegenstimmen angenommen

Am 12.5.1998 unterzeichneten ein Vertreter der Bauträgerin und ein Vertreter der weiteren Beteiligten „namens und im Auftrag der Eigentümergemeinschaft …” eine Vereinbarung, in einleitenden Bemerkungen wurde zunächst ausgeführt, daß die fünfjährige Verjährung für beide Anwesen spätestens am 23.1.1991 eingetreten sei, daß in der Folgezeit einige Mängel aufgetreten seien, über deren Ursache Streit bestehe, und daß es der Verwaltungsbeirat im Januar 1991 ausdrücklich abgelehnt habe, beweissichernde oder verjährungsunterbrechende Maßnahmen einzuleiten; sodann verpflichtete sich die Bauträgerin,

„zur Abgeltung aller aufgetretenen Schäden aus tatsächlichen oder angeblichen Mängeln sowie ebenfalls zur Abgeltung von künftigen noch nicht bekannten Mängeln … ohne Anerkennung irgendeiner Rechtspflicht an die Eigentümergemeinschaft … eine Zahlung von pauschal 6.000 DM”

zu leisten. Die Gemeinschaft werde keine weiteren Ansprüche mehr erheben.

Die Antragstellerin hat am 29.5.1998 beantragt, den Eigentümerbeschluß vom 5.5.1998 zu TOP 7 für ungültig zu erklären. Er leide an formellen und inhaltlichen Mängeln. Eine wirksame Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums liege nicht vor, so daß die Verjährungsfristen nicht in Gang gesetzt word...