BayObLG Beschluss vom 01.10.1998 - 2Z BR 144/98

Entscheidungsstichwort (Thema)

Kosten der Balkonsanierung

Verfahrensgang

LG Traunstein (Aktenzeichen 4 T 202/98)

AG Traunstein (Aktenzeichen 4 UR II 28/98)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluß des Landgerichts Traunstein vom 11. August 1998 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsteller haben als Gesamtschuldner die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens wird auf 4.662,– DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer aus zwei Wohnungen bestehenden Wohnanlage. Den Antragstellern gehört die Wohnung im Obergeschoß und den Antragsgegnern die Erdgeschoßwohnung.

In § 2 Abs. 2 der Teilungserklärung vom 24.11.1986 ist das Wohnungseigentum der Antragsteller beschrieben als

Miteigentumsanteil zu 1/2, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Obergeschoß gelegenen Wohnung nebst Diele, Flur und Balkon, den zwei Kellerräumen samt Flur, dem Abstellraum und Trockenraum im Dach geschoß nebst Balkon sowie der Garage.

§ 3 Abs. 3 Sätze 3 und 4 der Gemeinschaftsordnung (GO) lauten wie folgt:

Die Kosten für die Reparatur und Wartung der Heizungsanlage sind entsprechend den Miteigentumsanteilen von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu tragen; dies gilt auch für Reparaturen am Dach, für Reparaturen und Schönheitsmaßnahmen an der Außenfassade und für Reparaturen an der Wasser-, Strom- und eventuell Gasversorgung. Die Unterhaltung der Terrasse und der Balkone unterliegt ausschließlich demjenigen Sondereigentümer, welcher die Terrasse oder die Balkone benützt.

Die Antragsteller ließen die Holzbrüstung des von ihnen genutzten Balkons ersetzen und wendeten dafür 9.324,44 DM auf. Die Hälfte davon machen sie gegen die Antragsgegner geltend.

Die Antragsteller haben beantragt, die Antragsgegner zur Zahlung von 4.662,22 DM nebst Zinsen zu verpflichten. Das Amtsgericht hat den Antrag am 29.12.1997 abgewiesen. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde der Antragsteller durch Beschluß vom 11.8.1998 zurückgewiesen. Dagegen richtet sich deren sofortige weitere Beschwerde.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Nach § 3 der Gemeinschaftsordnung obliege die Unterhaltung der Terrassen und Balkone ausschließlich dem Sondereigentümer, welcher die Terrasse oder die Balkone benütze. Damit sei für den gesamten Balkon eine Regelung getroffen, die die Tragung der Unterhaltungskosten den Antragstellern zuweise. Die Regelung gelte unabhängig davon, wem die Balkone gehörten. Ein Verstoß gegen zwingende Regeln des Wohnungseigentumsrechts sei nicht erkennbar.

2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Nach dem Eingangssatz von § 3 GO bestimmt das Wohnungseigentumsgesetz, was Gegenstand des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums ist, sofern in der Gemeinschaftsordnung nicht abweichende oder ergänzende Regelungen getroffen sind. Solche Regelungen enthält die Gemeinschaftsordnung nicht.

Balkone werden grundsätzlich als sondereigentumsfähig angesehen. Dies wird nicht dadurch in Frage gestellt, daß diejenigen Teile eines Balkons, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen (§ 5 Abs. 2 WEG). Desgleichen können gemäß § 5 Abs. 1 WEG die Teile eines Balkons nicht Sondereigentum sein, durch deren Veränderung, Beseitigung oder Einfügung die äußere Gestalt des Gebäudes verändert würde (vgl. Weitnauer WEG 8. Aufl. § 5 Rn. 11, 16, Bärmann/Pick WEG 7. Aufl. § 5 Rn. 4, 27, 30, Haegele/Schöner/Stöber GBR 12. Aufl. Rn. 2820, Meikel/Morvilius GBR 7. Aufl. Einl. Rn. C 97, KEHE/Ertl/Albrecht, GBR 4. Aufl. Einl. Rn. E 31, jeweils mit weiteren Rechtsprechungsnachweisen). Die Balkonbrüstung oder ein Balkongeländer gehört danach jedenfalls zum Gemeinschaftseigentum (BayObLG NJW-RR 1990, 784; WuM 1997, 187 f.; Bärmann/Pick § 5 Rn. 4). Die Beschreibung des Sondereigentums der Antragsgegner in der Teilungserklärung unter Einbeziehung der Balkone, ohne hinsichtlich der einzelnen Teile der Balkone zu unterscheiden, steht nicht in Widerspruch zu zwingendem Recht. Insoweit gilt nichts anderes als bei der Aufzählung einzelner Räume der Wohnung, z.B. des Flurs, die ebenfalls zwingend dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzuordnende Bestandteile, z.B. tragende Zwischenwände, enthalten können (vgl. § 5 Abs. 2 letzter Halbsatz WEG).

b) Die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums ist Teil der ordnungsmäßigen Verwaltung, die den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich obliegt (§ 21 Abs. 1, Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG). Die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung bestimmter Teile des gemeinschaftlichen Eigentums kann in Abweichung von der gesetzlichen Regelung durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer anderweitig geregelt werden; insbesondere kann sie einem einzelnen Wohnungseigentümer auferlegt werden (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG; BayObLG WuM 1993, 562; 1997, 18...