BayObLG Beschluss vom 04.09.2003 - 2Z BR 114/03

Leitsatz (amtlich)

Werden in der Teilungserklärung die Balkone als zu dem Sondereigentum gehörende Räume aufgezählt und die Instandhaltung sowie Instandsetzung des Sondereigentums, insb. der Balkone, den einzelnen Wohnungseigentümern zur Pflicht gemacht, kann die Auslegung ergeben, dass sich die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung nicht auf zwingend im Gemeinschaftseigentum stehende Teile der Balkone erstreckt.

Normenkette

WEG § 5 Abs. 2

Verfahrensgang

LG München I (Beschluss vom 07.05.2003; Aktenzeichen 1 T 22703/02)

AG München (Aktenzeichen 483 UR II 985/02)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss des LG München I vom 7.5.2003 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsteller haben als Gesamtschuldner die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 30.000 Euro festgesetzt.

Gründe

I. Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird. Die Wohnanlage besteht aus Wohnungen im Erdgeschoss und im Obergeschoss. Zum Sondereigentum an den Erdgeschosswohnungen gehört jeweils eine Terrasse und zum Sondereigentum an den Oberschosswohnungen jeweils ein Balkon. Den Antragstellern gehören zwei Erdgeschosswohnungen.

§ 7 Nr. 1 der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung lautet wie folgt:

Die Wohnungseigentümer sind zur ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung des Sondereigentums verpflichtet. Insbesondere haben sie in den zu ihrem Sondereigentum gehörigen Räumen vorzunehmen:

Schönheitsreparaturen, Reparaturen am Fußbodenbelag, …, an den Balkonen und Terrassen des Sondereigentums mit Ausnahme des Außenanstrichs.

Am 31.7.2002 fassten die Wohnungseigentümer umfangreiche Beschlüsse über die Durchführung von Sanierungsarbeiten an der Fassade und an den Balkonen.

Die Antragsteller haben beantragt, die Nichtigkeit dieser Eigentümerbeschlüsse festzustellen, sie jedenfalls für ungültig zu erklären. Es geht ihnen darum, nicht an den Kosten der Sanierung beteiligt zu werden, soweit diese die Balkone betreffen.

Das AG hat am 29.11.2002 den letzten der sechs umfangreichen Eigentümerbeschlüsse für ungültig erklärt und i.Ü. die Anträge abgewiesen. Das LG hat durch Beschluss vom 7.5.2003 die sofortige Beschwerde der Antragsteller zurückgewiesen. Dagegen richtet sich deren sofortige weitere Beschwerde.

II. Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das LG hat die angefochtenen Eigentümerbeschlüsse inhaltlich als ordnungsmäßiger Verwaltung entspr. angesehen und hierzu ausgeführt: Bei der Bezeichnung des jeweiligen Wohnungseigentums in der Teilungserklärung seien die Balkone aufgeführt und damit dem Sondereigentum zugeordnet. § 7 der Gemeinschaftsordnung sei dahin auszulegen, dass die Instandhaltung und Instandsetzung nur hinsichtlich der sondereigentumsfähigen Teile der Balkone und nicht auch für die zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile auf die einzelnen Wohnungseigentümer übertragen wurde. Da die Sanierungsarbeiten an den Balkonen ganz überwiegend die nicht sondereigentumsfähigen Balkonteile beträfen, entsprächen die Eigentümerbeschlüsse ordnungsmäßiger Verwaltung.

2. Die Entscheidung des LG hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Was die Vertretung der Wohnungseigentümer im gerichtlichen Verfahren betrifft, hat das LG auf die Möglichkeit einer Genehmigung der bisherigen Verfahrensführung nur in Form einer Hilfserwägung hingewiesen. Eine ordnungsgemäße Vertretung hat es auf den Verwaltervertrag gestützt. Entscheidend ist, dass die übrigen Wohnungseigentümer durch den Verwalter als Zustellungsvertreter am Verfahren beteiligt wurden (vgl. § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG). Im Übrigen können sich die Antragsteller nicht auf eine nicht ordnungsgemäße Vertretung der Wohnungseigentümer berufen, weil sie dadurch nicht beschwert sind (BGHZ 63, 78; Meyer/Holz in Keidel/Kunze/Winkler, FGG, 15. Aufl., § 27 Rz. 37; vgl. Reichold in Thomas/Putzo, ZPO, 25. Aufl., § 547 Rz. 8).

b) Soweit die Antragsteller eine Vielzahl formeller Mängel beim Zustandekommen der Eigentümerbeschlüsse geltend machen, ist das LG ohne Rechtsfehler zu dem Ergebnis gelangt, dass sie eine Ungültigerklärung der Eigentümerbeschlüsse nicht rechtfertigen. Zu Recht weist es darauf hin, dass viele der Rügen offenbar unzutreffend oder nicht entscheidungserheblich sind, neben der Sache liegen oder sich auf eine rechtlich unvertretbare Ansicht stützen. Im Übrigen ist das LG zutreffend zu dem Ergebnis gelangt, bei dem Abstimmungsergebnis könne ausgeschlossen werden, dass die Beschlüsse auf etwaigen Mängeln formeller Art beruhten, also ohne die Mängel nicht so zu Stande gekommen wären (vgl. für Einberufungsmängel BayObLGZ 2002, 20 [24]).

Dies gilt insb. für die Rüge, die Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung sei nicht eingehalten worden, weil zwei Ehegatten und ein Lebensgefährte von Wohnungseigentümern teilgenommen hät...