Bauträgervertrag: Wann darf der Bauträger Mittel entgegennehmen?

Leitsatz

Der Bauträger darf Mittel der Erwerber erst entgegennehmen, wenn die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV erfüllt sind.

Normenkette

§ 3 Abs. 2 MaBV

Das Problem

1. Im Jahr 2011 verpflichtet sich K gegenüber B zur schlüsselfertigen Errichtung des Wohnungseigentumsrechts Nr. 24 sowie zu seiner Übereignung. K und B vereinbaren, dass B aus der ersten Kaufpreisrate als Sicherheit nach § 632a Abs. 3 BGB 5 Prozentpunkte des Kaufpreises (= 16.270 EUR) einbehält, sodass zunächst von der ersten Rate gemäß § 3 Abs. 2 MaBV lediglich 45 % des Kaufpreises (= 81.350 EUR) zu zahlen sind. Der Restbetrag von 5 % des Kaufpreises ist zur Zahlung fällig, wenn das Vertragsobjekt rechtzeitig und ohne wesentliche Mängel fertiggestellt ist. Ist dies nicht der Fall, bestimmt sich die Fälligkeit nach den gesetzlichen Bestimmungen. Im Zusammenhang mit der Fälligkeit der Kaufpreisrate zu m) stellen die Vertragsbeteiligten einvernehmlich fest, dass die vollständige Fertigstellung des Kaufgegenstands gegeben ist, wenn alle in einem Übergabeprotokoll vermerkten Restarbeiten erledigt sind. B verpflichtet sich schon jetzt B gegenüber, den jeweiligen Bauhandwerkern oder dem zuständigen Bauleiter die Erledigung der Restarbeiten sofort nach deren Durchführung durch seine Unterschrift zu bestätigen. Das Sondereigentum soll nach Bezugsfertigkeit übergeben werden. Diese ist nach dem Vertrag gegeben, wenn B nach der Verkehrsauffassung ein Bezug zugemutet werden kann, also unabhängig davon, dass das Bauvorhaben – etwa bei noch ausstehenden Restarbeiten an den Außenanlagen – nicht vollständig fertiggestellt ist. Kommt es aus von B nicht zu vertretenden Gründen nicht zu einer nach vorstehender Regelung ordnungsgemäßen Übergabe oder verweigert B zu Unrecht die unterzeichnende Niederschrift oder bezieht B den Kaufgegenstand ohne ordnungsgemäße Übergabe, gilt die Übergabe als beanstandungsfrei erfolgt, sofern K den B unter Einräumung einer Frist von 14 Tagen schriftlich drauf hingewiesen hat, welche Bedeutung seinem Verhalten nach Maßgabe dieses Vertrags beigemessen wird.
2. K macht von dem ihm nach § 632a Abs. 3 Satz 3 BGB zustehenden Recht Gebrauch und erbringt die vorgesehene Sicherheitsleistung dadurch, dass B die Abschlagszahlungen bis zum Gesamtbetrag der geschuldeten Sicherheit zurückhalten kann. Die im Kaufvertrag vereinbarten Voraussetzungen für die Fälligkeit der Kaufpreisraten liegen vor. K übergibt B das Sondereigentum im April 2013. Die bei Übergabe festgestellten Mängel bzw. noch auszuführenden Restarbeiten sind zwischenzeitlich behoben oder durchgeführt worden.
3. Mit Schreiben vom 15. August 2013 lädt K den B zur Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums ein. An dem vorgesehenen Termin zur Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums nimmt für B ein Sachverständiger teil. Dieser ist nach einem Beschluss der Wohnungseigentümer vom 23. August 2013 beauftragt, für sämtliche Wohnungseigentümer an der Abnahmebegehung teilzunehmen und dann für die Wohnungseigentümer die Abnahme zu erklären oder zu verweigern. Unter Berufung auf vor Ort festgestellte Mängel und ausstehende Restleistungen verweigert der Sachverständige für die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft und somit auch für B die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums.
4. B leistete an K bislang Zahlungen in Höhe von 297.741 EUR. K fordert von B nun, den ausstehenden Restbetrag in Höhe von 27.659 EUR zu zahlen. K meint, der Restkaufpreis sei fällig. Da von B die im Bauträgervertrag vorgesehene schriftliche Mitteilung über Mängel oder Restarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum nicht übersandt worden sei, sei die Übergabe und Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß den vertraglichen Regelungen fingiert worden. Wesentliche Mängel, die einer Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums entgegenstünden, bestünden nicht. Eine Abnahmeverweigerung sei nur bei Vorhandensein wesentlicher Mängel zulässig. Soweit zum Zeitpunkt der Benutzungsaufnahme noch einzelne Mängel vorhanden gewesen seien, seien diese nicht wesentlich im Sinne des § 640 Abs. 1 BGB gewesen, da Auswirkungen eines noch vorhandenen Mangels auf die Funktionsfähigkeit der Gesamtwerkleistung nicht bestanden hätten. Das Vorhandensein einzelner Mängel hindere die Fälligkeit der vereinbarten Zahlungsraten nicht. Voraussetzung für die Fertigstellungsrate sei lediglich die Freiheit von wesentlichen Mängeln. Lägen nur unwesentliche Mängel vor, so könne die Zahlung der Fertigstellungsrate nicht verweigert werden. B sei sogar privilegiert, da die Fertigstellungsrate davon abhängig sei, dass die sogenannten Protokollmängel beseitigt sind, dieses unabhängig von der Frage, ob es sich um wesentliche oder unwesentliche Mängel handle. Die erklärte Abnahmeverweigerung sei unbeachtlich, da das Vorhandensein unwesentlicher Mängel gemäß § 640 Abs. 1 Satz 2 BGB die Abnahme nicht berühre. Zudem sei die Abnahme der Leistungen im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums keine Fälligkeitsvoraussetzung. B hält dem entgegen, ein Großteil der im Abnahmeprotokol...