Bauträger: Durchsetzung von Mängelrechten? / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall klagt ein Wohnungseigentümer gegen den Bauträger. Zu fragen ist, wer für die Geltendmachung der Mängelrechte in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum zuständig ist.

Primäre Mängelrechte

Die primären Mängelrechte (= Nacherfüllung, Selbstvornahme und das Verlangen eines Kostenvorschusses) kann jeder Wohnungseigentümer selbst durchsetzen. Dies galt vor der WEG-Reform und gilt auch jetzt. Die Wohnungseigentümer waren und sind aber berechtigt, diese Rechte nach § 19 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zuzuweisen (Vergemeinschaftungsbeschluss).

Sekundäre Mängelrechte

Die sekundären Mängelrechte (Minderung und kleiner Schadensersatz) unterfallen nach h. M. § 9a Abs. 2 WEG. Im Recht, dass bis zum 30.11.2020 galt, war es nicht anders. Auch dort waren diese Rechte der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugeordnet und konnten nur von ihr durchgesetzt werden.

Rücktritt, großer Schadensersatz

Die Frage, ob sich ein Wohnungseigentümer von dem Bauträgervertrag durch Rücktritt oder den großen Schadensersatz lösen will, kann nur der Wohnungseigentümer selbst beantworten.

Ermächtigung

Das OLG entscheidet sich dafür, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen einzelnen Wohnungseigentümer ermächtigen kann, auch solche Rechte durchzusetzen, die § 9a Abs. 2 WEG unterfallen. Diese Sichtweise entspricht der derzeit h. M.

Konkludente Beschlussfassungen

Das OLG überlegt, ob es konkludente Beschlüsse geben könnte. Die Antwort lautet: nein! Jeder Beschluss muss durch den Versammlungsleiter festgestellt und verkündet werden. Konkludente Beschlüsse sind daher nicht vorstellbar. Etwas Anderes gilt nur für Geschäftsordnungsbeschlüsse. Hier meine ich selbst allerdings auch, es handele sich nicht um Beschlüsse im eigentlichen Sinne.

Was ist für die Verwaltung besonders wichtig?

Die Verwaltung muss wissen, dass konkludente Beschlussfassungen nicht vorstellbar sind! Ferner muss jede Verwaltung wissen, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Wohnungseigentümer ermächtigen kann, die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte sowie solche Rechte der Wohnungseigentümer, die eine einheitliche Rechtsverfolgung auffordern, im eigenen Namen einzuklagen. Ein Beispiel hierfür wäre ein Schadensersatzanspruch in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum gegen einen Dritten.