Baumangel (WEMoG) / Zusammenfassung

Einen Neubau ohne "Baumangel" gibt es kaum. Auch bei Bauleistungen im Rahmen der Erhaltung, also Instandhaltung und Instandsetzung, eines Gebäudes sind Baumängel keine Seltenheit. Ihre Beseitigung verursacht in der Regel erhebliche Kosten. Im Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. der einzelnen Eigentümer ist das rechtzeitige Erkennen eines Baumangels und die Geltendmachung der sich daraus ergebenden Ansprüche deshalb von besonderer Bedeutung.

Gesetzliche Regelungen finden sich im BGB.

1. Abnahme

   Bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentums der neuen Wohnanlage stellen alle Beteiligten fest, dass das Glas der Hauseingangstür einen Riss hat. Der Mangel wird versehentlich nicht in das Abnahmeprotokoll aufgenommen. Der Verwalter unterzeichnet das Protokoll als Vertreter aller Eigentümer. Diese verlangen nach einem Monat die Beseitigung des Mangels.

   Der Bauträger kann die Mängelbeseitigung verweigern, denn für die Beseitigung von Mängeln, die bei der Abnahme bekannt sind, haftet der Auftragnehmer gemäß § 640 Abs. 3 BGB nur, wenn der Auftraggeber sich die Gewährleistungsansprüche im Abnahmeprotokoll vorbehalten hat. Verschuldensabhängige Schadensersatzansprüche bleiben allerdings erhalten.

2. Versteckter Baumangel

   2 Jahre nach der Fertigstellung des Wohngebäudes zeigt sich Feuchtigkeit im Keller. Nachdem die Kelleraußenwände freigelegt wurden, stellt sich heraus, dass ihre Isolierung unzureichend ist. Es handelt sich um einen versteckten Baumangel, der bei der Abnahme nicht zu erkennen war. Werden solche versteckten Baumängel offenkundig, so ist die kurzfristige Geltendmachung der Mängelbeseitigungsansprüche geboten. Denn auch bei versteckten Baumängeln laufen die Verjährungsfristen seit Abnahme des Bauwerks (§ 634a Abs. 1 Ziff. 3 BGB).

3. Hemmung der Verjährungsfristen

   4 Jahre nach der Abnahme des Gemeinschaftseigentums der Wohnanlage stellt sich heraus, dass die Kelleraußenwände mangelhaft isoliert wurden. Der Verwalter fordert den Bauträger auf, den Mangel zu beseitigen. Dieser reagiert nicht. 1,5 Jahre später will die Gemeinschaft ihre Ansprüche gerichtlich geltend machen.

   Ansprüche wegen Mängeln an Bauwerken verjähren gemäß § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB in 5 Jahren. Durch die außergerichtliche Aufforderung allein wird der Lauf der Verjährungsfrist jedoch nicht gehemmt. Hierfür ist die Erhebung einer gerichtlichen Klage gegen den Bauträger oder die Einleitung eines selbstständigen Beweisverfahrens erforderlich (§ 204 BGB). Die beabsichtigte Klage hat in dem o. g. Fall daher keine Aussicht auf Erfolg, weil die Ansprüche verjährt sind.