Die Durchführung der Erhaltung, also der Instandhaltung und Instandsetzung, nach Maßgabe der Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft obliegt gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zwingend dem Verwalter. Er schließt Werkverträge mit Bauhandwerkern nicht im Namen der einzelnen Wohnungseigentümer ab, sondern im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft in ihrer Eigenschaft als rechtsfähiger Verband.
Auf der Basis eines solchen Vertrags ist allein die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt, Gewährleistungsansprüche geltend zu machen. In der Regel werden sich Werkverträge, die der Verwalter für die Gemeinschaft abschließt, auf das Gemeinschaftseigentum beziehen, sodass sich die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen ebenfalls auf Baumängel am Gemeinschaftseigentum bezieht. Im Ausnahmefall kann die Eigentümergemeinschaft jedoch auch berechtigt und verpflichtet sein, Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln am Sondereigentum geltend zu machen.
Mangelfreie Wiederherstellung des Sondereigentums
Im Zuge einer Balkonsanierung werden die zum Sondereigentum gehörenden Fliesen eines Balkons aufgenommen. Die Gemeinschaft ist verpflichtet, neue Fliesen verlegen zu lassen. Der von der Gemeinschaft beauftragte Fliesenleger verlegt die Fliesen fehlerhaft.
Die Ansprüche aus dem Werkvertrag mit dem Fliesenleger stehen nur der Gemeinschaft zu, da sie und nicht der Sondereigentümer Partei des Werkvertrags ist. Sie muss sie geltend machen und im Streitfall durchsetzen. Der Sondereigentümer hat nämlich gegenüber der Gemeinschaft einen Anspruch auf mangelfreie Wiederherstellung seines Sondereigentums.[1]
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