Bauliche Veränderungen durch den Mieter / 3 Vereinbarungen über bauliche Änderungen

Praxis-Tipp

Baumaßnahmen des Mieters schriftlich regeln

Ist der Vermieter mit den beabsichtigten Maßnahmen des Mieters einverstanden, ist dringend anzuraten, eine aus Beweisgründen möglichst schriftlich abzufassende und von den Parteien zu unterzeichnende Vereinbarung zu schließen.

Sie sollte als Mindestinhalt Folgendes enthalten:

• die Bezeichnung und genaue Beschreibung der beabsichtigten Maßnahmen,
• eine Regelung über die Kostentragung sowie
• über das Risiko und die Gefahren der Ausführung,
• die Verpflichtung zur Einholung anderweitiger Genehmigungen sowie
• Regelungen für den Fall der Beendigung des Mietverhältnisses.

Hier ist insbesondere zu regeln, ob der Mieter zur Herstellung des ursprünglichen Zustands oder der Vermieter zur Zahlung einer Ablösesumme in Höhe des Zeitwerts verpflichtet sein soll, wobei auch dessen Ermittlung (durch Sachverständigengutachten oder Festlegung bestimmter Abschreibungssätze, z. B. 10 % pro Jahr) festgelegt werden sollte.

Die vom Bundesjustizministerium herausgegebene Mustervereinbarung über Mietermodernisierung kann insofern als Orientierungshilfe dienen, sollte aber entsprechend den Umständen des konkreten Falls ergänzt bzw. abgeändert werden.

Praxis-Tipp

Haftungsfragen und Versicherungsabschluss regeln

Dabei sind im Einzelfall, z. B. bei beabsichtigten Eigenleistungen des Mieters, auch Vereinbarungen über die Haftung des Mieters für Schäden und Schadensfolgen sowie über den Abschluss entsprechender Versicherungen durchaus ratsam.

Zur Vermeidung von Schäden ist der Mieter insbesondere verpflichtet, sich die entsprechenden technischen Kenntnisse anzueignen; andernfalls läuft er Gefahr, Schadensersatz leisten zu müssen bzw. von einer Versicherung (z. B. der Feuerversicherung) in Regress genommen zu werden.^[1]

Ein Schadensersatzanspruch des Vermieters kann allerdings entfallen, wenn der Vermieter die Herstellung des ursprünglichen Zustands nicht ernsthaft wollte.

Praxis-Beispiel

Austausch alte gegen neue Küche

Hat der Mieter die vorhandene Küchenzeile ausgebaut, im Keller gelagert und baut der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses nach langer Zeit anstelle dieser inzwischen völlig veralteten Küchenzeile eine neue Küche ein, kann es an dem ernsthaften Willen des Vermieters zum Einbau der alten Küche und damit an einem vom Mieter zu ersetzenden Schaden fehlen.^[2]

Praxis-Tipp

Mieter unter Fristsetzung schriftlich zum Rückbau auffordern

Kommt der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses seiner Verpflichtung zum Rückbau bzw. zur Herstellung des ursprünglichen Zustands nicht oder nur unzureichend nach, muss der Vermieter dem Mieter grundsätzlich keine Frist zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands setzen, da es sich insofern um keinen vertraglichen Anspruch, sondern um einen gesetzlichen Schadensersatzanspruch des Vermieters handelt (§§ 241 Abs. 2, 280 Abs. 1, 823 BGB; BGH, Urteile v. 28.2.2018, VIII ZR 157/17 und v. 27.6.2018, XII ZR 79/17). Auch dieser Schadensersatzanspruch ist jedoch zunächst auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands gerichtet (§ 249 Abs. 1 BGB). Erst wenn der Vermieter von seiner sog. Ersetzungsbefugnis (§ 249 Abs. 2 Satz 1 BGB) Gebrauch macht, d. h. statt der Herstellung des ursprünglichen Zustands den dafür erforderlichen Geldbetrag verlangt, besteht ein Zahlungsanspruch, mit dem der Vermieter gegen den (gleichartigen) Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen kann.^[3] Obwohl nicht zwingend, ist es dennoch sinnvoll, dem Mieter schriftlich eine angemessene Frist zu setzen und ihm genau mitzuteilen, in welchen Räumen welche Arbeiten durchzuführen sind. Ferner sollte der Vermieter den Mieter darüber informieren, dass er nach ergebnislosem Fristablauf statt der Leistung Schadensersatz in Höhe der Kosten einfordern wird, die ihm ein Dritter, z. B. ein Handwerksbetrieb, für die Durchführung der vom Mieter geschuldeten Leistungen in Rechnung stellt.

Dabei kann im Mietrecht (anders als im Werkvertragsrecht) der Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung nach den Kosten der Erfüllung auch fiktiv, z. B. nach einem Kostenvoranschlag, bemessen werden. Dies gilt auch für den Fall einer späteren Veräußerung der Immobilie, weil es sich nicht um einen Anspruch auf Naturalrestitution (§ 249 BGB) handelt, sondern um einen Anspruch, der von Anfang an nur auf Geld gerichtet ist. Auf einen Minderwert (geringerer Kaufpreis) kommt es nicht an, Voraussetzung ist allerdings eine Aufforderung zur Leistungserbringung mit Fristsetzung, wobei die Leistung eindeutig bezeichnet werden muss. Neben der Angabe der Mängel ist somit auch die Aufzählung der auszuführenden Arbeiten notwendig.^[4]

Ferner darf sich der Vermieter nicht widersprüchlich verhalten. Sieht der Vermieter davon ab, gegen seinen Willen zurückgelassene Einbauten des ausgezogenen Wohnungsmieters (z. B. Badewannen-Glasaufsatz, Einbauschrank, Laminatboden) auszubauen und vermietet die Wohnung mitsamt dieser Einbauten an einen Nachmieter, steht ihm gegen den scheidenden Wohnungsmieter nicht ohne...