Bauliche Veränderung: Was gilt, wenn eine Gestattung fehlt? / 5 Hinweis

Problemüberblick

Bis zum 1.12.2020 war streitig, ob eine bauliche Veränderung stets durch einen Beschluss gestattet werden müsse. Im Fall ist zu fragen, was seitdem gilt.

Die BGH-Lösung

Der BGH entscheidet sich dafür, dass jede nicht bereits durch eine Vereinbarung gestattete bauliche Veränderung durch einen Beschluss legitimiert werden muss. Wird eine bauliche Veränderung nicht gestattet, muss eine Beschlussersetzungsklage erhoben und gewonnen werden, ehe mit der bauliche Veränderung begonnen wird. Offen bleibt allerdings, was jenseits dieses Grundsatzes gilt. Der BGH nennt 3 mögliche Ausnahmen:

• Die "dolo-agit-Einrede" (= arglistig handelt, wer etwas verlangt, was er augenblicklich wieder zurückgeben muss) bei der fertigen baulichen Veränderung,
• eindeutige Fälle des § 20 Abs. 3 WEG und
• § 242 BGB.

Letztlich sind alles Ausprägungen von Treu und Glauben: Warum soll ich zurückbauen, wenn mir der Bau doch zu gestatten wäre? Warum wegen einer Förmelei verfrüht Werte vernichten? Ich selbst meine, in allen 3 Fällen bedürfte es einer Gestattung. Auf diese müsste man aber wenigstens in der Zwangsvollstreckung warten.

Gestattungsvereinbarung

Nach der Gemeinschaftsordnung (aus dem Jahr 1971) sollte sich im Fall das Verhältnis der Wohnungseigentümer "nach dem Gesetz" bestimmen. Der BGH entnahm dieser Verweisung auf die Gesetzeslage keinen Anhaltspunkt, dass es nach einer Gesetzesänderung bei der Anwendung des alten Rechts verbleiben soll. Die Regelung sei grundsätzlich als bloße dynamische Verweisung auf die jeweils aktuellen gesetzlichen Regelungen zu verstehen. Dies gelte auch dann, wenn eine Gemeinschaftsordnung das Gesetz bloß wiederhole.

Was ist für die Verwaltung besonders wichtig?

Die BGH-Idee gilt wohl auch bei § 47 WEG. Findet sich in einer Gemeinschaftsordnung, die vor dem 1.12.2020 errichtet wurde, eine Regelung, die auf das Gesetz verweist, ist daher m. E. im Zweifel das aktuelle Gesetz gemeint.