4.2.1 Grundsätze
Im Übrigen gilt der Grundsatz, dass diejenigen Wohnungseigentümer die Kosten baulicher Veränderungen tragen müssen, die sie beschlossen haben.
Die Schwimmhalle
Beschließen die Wohnungseigentümer mehrheitlich den Umbau mehrerer im Gemeinschaftseigentum stehender ungenutzter Räume im Souterrain in eine Schwimmhalle, ist dies auf Grundlage von § 20 Abs. 1 WEG zulässig, ungeachtet der ggf. bestehenden Problematik einer "grundlegenden Umgestaltung" der Wohnanlage nach § 20 Abs. 4 WEG, die im Beispiel aber zu verneinen wäre.
Die Beschlussfassung erfolgt mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen nach §§ 20 Abs. 1, 25 Abs. 1 WEG. Die Kosten einer solchen Maßnahme haben nach § 21 Abs. 3 Satz 1 WEG diejenigen Wohnungseigentümer zu tragen, die sie beschlossen haben.
Namentliche Dokumentation der Abstimmung
Der Verwalter muss bei der Beschlussfassung dokumentieren, welcher Wohnungseigentümer seine Zustimmung zu dem Beschluss erteilt und mit "Ja" gestimmt hat. Wohnungseigentümer, die sich ihrer Stimme enthalten oder gegen den Beschlussantrag gestimmt haben, sind von jeglicher Kostentragungspflicht befreit. Sie dürfen allerdings auch keine Nutzungen aus der beschlossenen Maßnahme ziehen. Die Kostenverteilung unter den kostentragungspflichtigen Wohnungseigentümern, also denjenigen, die für den Beschlussantrag gestimmt haben, richtet sich gemäß § 21 Abs. 3 WEG nach Miteigentumsanteilen. Allerdings kann die Kostenverteilung auf Grundlage von § 21 Abs. 5 WEG auch abweichend hiervon beschlossen werden.
5 von 10 errichten eine Schwimmhalle
Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus 10 Wohnungseigentümern. In der beschlussfassenden Versammlung sind 9 Wohnungseigentümer anwesend bzw. vertreten. 5 von ihnen – Wohnungseigentümer 1 bis 5 – stimmen für die Baumaßnahme. Die Kosten werden sich auf 50.000 EUR belaufen.
Der Betrag in Höhe von 50.000 EUR ist nach Miteigentumsanteilen unter den 5 zustimmenden Wohnungseigentümern zu verteilen. Lediglich zur einfachen Erläuterung sei unterstellt, dass alle 10 Eigentümer in gleicher Höhe Miteigentumsanteile repräsentieren. Von den 50.000 EUR tragen also Wohnungseigentümer 1 bis 5 jeweils 10.000 EUR.
Die Wohnungseigentümer 6 bis 10 müssen sich an den Kosten nicht beteiligen, sie dürfen allerdings die Schwimmhalle auch nicht nutzen.
Die Finanzierung derartiger Maßnahmen, die keine Kostenbelastung aller Wohnungseigentümer zur Folge haben, kann also niemals aus den laufenden Hausgeldern oder der Erhaltungsrücklage erfolgen. Der Verwalter hat insoweit vielmehr eine Sonderumlage unter den kostenbelasteten Wohnungseigentümern zu erheben.
Da die Baumaßnahme durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erfolgt, unterliegen auch diejenigen Wohnungseigentümer, die an den Kosten nicht beteiligt sind, die Einrichtung aber auch nicht nutzen dürfen, der anteiligen Außenhaftung nach § 9a Abs. 4 WEG. Sie haften also den mit der Umsetzung der Maßnahme beauftragten Handwerkern bzw. Fachunternehmen unmittelbar, begrenzt auf ihren Miteigentumsanteil. Würden diese Wohnungseigentümer unmittelbar von den Gemeinschaftsgläubigern in Anspruch genommen, hätten sie einen entsprechenden Regressanspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die wiederum entsprechend die kostentragungsverpflichteten Wohnungseigentümer in Anspruch nehmen könnte.
4.2.2 Nachzügler
Bei Wohnungseigentümern, die mangels Kostentragungsverpflichtung auch nicht nutzen durften, kann das Bedürfnis entstehen, die neu geschaffene Einrichtung nutzen zu wollen. Wie ist also mit Nachzüglern umzugehen, die keine Kosten tragen mussten, aber auch nicht nutzen durften und nunmehr aber nutzen wollen? Die Antwort gibt § 21 Abs. 4: "Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird."
Ein weiterer Wohnungseigentümer will die Schwimmhalle nutzen
Nachdem die Schwimmhalle vor einem Jahr errichtet worden ist und die Wohnungseigentümer 1 bis 5 von den besonderen Vorteilen eines Hallenbads im Haus schwärmen, wächst bei Wohnungseigentümer 6 der Wunsch, die Schwimmhalle ebenfalls nutzen zu dürfen.
Wohnungseigentümer 6 hat nicht einfach einen durch entsprechende Vereinbarung mit den Wohnungseigentümern 1 bis 5 herbeizuführenden Anspruch auf Nutzung der Schwimmhalle. Er muss eine entsprechende Beschlussfassung der Wohnungseigentümer herbeiführen – einen Beschluss, den nicht nur die die Maßnahme finanzierenden Wohnungseigentümer 1 bis 5 zu fassen haben, sondern die Gesamtgemeinschaft. Im Ergebnis muss also ein weiteres Mal über die Schwimmhalle abgestimmt werden, wenn Wohnungseigentümer, die bei der ursprünglichen Beschlussfassung entweder nicht mitgewirkt haben, sich ihrer Stimme enthalten oder sogar gegen die Maßnahme gestimmt haben, später doch noch an den Nutzungen partizipieren möchten.
§ 21 Abs. 4 WEG verleiht dem Wohnungseigentümer insoweit einen Anspruch auf Beschlussfassung. Der Anspruch ist dann positiv zu besche...
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