WEMoG-Wegweiser / 5 Bauliche Veränderungen

• WEMoG: Bauliche Veränderungen – privilegierte Maßnahmen, Kostenamortisation, Kostenverteilung

  • Beschlussfassung

    Neu: Jede bauliche Veränderung ist zu beschließen

    Bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums müssen künftig stets beschlossen werden und zwar unabhängig davon, ob die konkrete bauliche Veränderung tatsächlich zu einer Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer führt oder nicht.

    Neu: Jede bauliche Veränderung kann einfachmehrheitlich beschlossen werden

    Eine ganz erhebliche Änderung der derzeit geltenden Rechtslage stellt der Umstand dar, dass bauliche Veränderungen in Zukunft grundsätzlich einfachmehrheitlich beschlossen werden können. Auf der Rechtsfolgenseite ist dabei zunächst der Grundsatz zu beachten, dass nur die zustimmenden Wohnungseigentümer die Kosten der beschlossenen Maßnahme zu tragen haben. Allerdings gilt dies gemäß § 21 Abs. 2 WEG n. F. dann nicht, wenn mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen für die Maßnahme votieren und dabei die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren oder sich die Kosten einer einfachmehrheitlich beschlossenen Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Dann erfolgt die Kostenverteilung unter sämtlichen Wohnungseigentümern.

  • Systematik der baulichen Veränderungen

    Neu: Gestattung bei Durchführung durch die Gemeinschaft

    Grundsätzlich regelt § 20 Abs. 1 WEG n. F. in Übereinstimmung mit der bislang geltenden Rechtslage zunächst zwei Konstellationen der baulichen Veränderung:

    1. "Gemeinschaftlicher" Mehrheitsbeschluss im Sinne einer Maßnahmendurchführung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer;
    2. Gestattungsbeschluss zugunsten einer baulichen Veränderung im Sinne einer Maßnahmendurchführung durch diese Wohnungseigentümer.

    Ergänzt wird dieses System in § 20 Abs. 2 WEG n. F. um die weitere Variante, dass zwar einzelne Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung auf ihre Kosten verlangen können, die Durchführung der baulichen Veränderung selbst aber durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erfolgt, wenn die Wohnungseigentümer entsprechendes beschließen.

  • Gestattungsbeschluss

    Neu: Anspruch auf Gestattung der baulichen Veränderung

    § 20 Abs. 2 WEG n. F. verleiht dem einzelnen Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Gestattung der Durchführung einer baulichen Veränderung, bei der den Wohnungseigentümern kein Ermessen bezüglich des "Ob" der Maßnahme eingeräumt ist.

    Diese Vorschrift verleiht den Wohnungseigentümern einen Individualanspruch auf Gestattung von baulichen Veränderungen, die

    • dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen,
    • dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge,
    • dem Einbruchschutz und
    • dem Glasfaseranschluss

    dienen.

  • Barrierefreiheit

    Neu: Anspruch auf bauliche Veränderung, wenn erforderliche oder förderliche Nutzung für Menschen mit Behinderung

    Nach künftiger Rechtslage dienen dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen alle baulichen Veränderungen, die für die Nutzung durch körperlich oder geistig eingeschränkte Personen erforderlich oder auch nur förderlich sind.

  • Lademöglichkeit

    Neu: Anspruch auf bauliche Veränderung für das Laden von E-Mobilen

    § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG n. F. verleiht den Wohnungseigentümern einen Anspruch auf eine angemessene bauliche Veränderung, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen soll. Diesem Zweck dienen alle baulichen Veränderungen, die es ermöglichen, die Batterie eines Fahrzeugs zu laden. Die Wohnungseigentümer können entsprechende Maßnahmen auch als gemeinschaftlich durchzuführende Maßnahme beschließen. Wiederum auch hier ist allerdings die Kostenregelung in § 21 Abs. 2 WEG mit Blick auf die Anforderungen einer Kostenverteilung auch derjenigen Wohnungseigentümer zu berücksichtigen, die der Maßnahme nicht zugestimmt haben.

  • Einbruchschutz

    Neu: Anspruch auf bauliche Veränderung zum Einbruchschutz

    § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 WEG n. F. verleiht jedem Wohnungseigentümer einen Anspruch auf angemessene bauliche Veränderung, die dem Einbruchschutz dient. Einbruchschutz kann insoweit nicht nur bezüglich der jeweiligen Sondereigentumseinheit des Wohnungseigentümers begehrt werden, sondern auch bezüglich der Wohnanlage insgesamt.

  • Erweiterung des Telekommunikationsnetzes

    Neu: Anspruch auf bauliche Veränderung zur Erweiterung des Telekommunikationsnetzes

    § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 WEG n. F. verleiht dem einzelnen Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Erweiterung des bestehenden Telekommunikationsnetzes an ein Niveau mit sehr hoher Kapazität.

  • Kosten baulicher Veränderungen

    Neu: Kostentragung baulicher Veränderungen

    Gestattungsmaßnahmen

    Ein Wohnungseigentümer, dem die Durchführung einer baulichen Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG n. F. (nicht privilegierte Gestattungsmaßnahme) gestattet wurde, hat grundsätzlich die entsprechend entstehenden Kosten zu tragen.

    Ist einem Wohnungseigentümer auf Grundlage von § 20 Abs. 2 WEG n. F. (privilegierte Gestattungsmaßnahme) die Durchführung einer privilegierten Baumaßnahme gestattet worden, gilt nichts anderes.

    Gemeinschaftliche Maßnahmen

    Für die Frage der Kostentragungsverpflichtung von geme...