Balkonkraftwerke (Miete) / 3.2 Interessenabwägung

Gemäß § 554 Abs. 1 Satz 2 BGB ist der Anspruch des Mieters ausgeschlossen, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann. Es ist also eine Abwägung der nachteiligen Folgen der baulichen Veränderung für den Vermieter mit dem Interesse des Mieters an der Ausführung der Baumaßnahme vorzunehmen. Dabei trifft jede der beiden Parteien die Darlegungs- und Beweislast für die Umstände, die zu ihren Gunsten bei der Interessenabwägung zu berücksichtigen sind. Da der Vermieter stets sein Interesse entgegenhalten kann, dass die Mietsache baulich nicht verändert wird, ist in jedem Fall eine Interessenabwägung vorzunehmen. Der Vermieter kann im Streitfall den Mieter also dazu zwingen, sein Interesse an der baulichen Veränderung offenzulegen.

3.2.1 Interessen des Vermieters

Konservierungsinteresse

Auf Seiten des Vermieters ist zunächst sein Konservierungsinteresse zu berücksichtigen. Dieses besteht darin, dass durch eine bauliche Veränderung nicht in die Substanz der Mietsache eingegriffen wird. Dieses Interesse ist typischerweise umso gewichtiger, je umfangreicher der beabsichtigte Eingriff ist. Selbstverständlich ist auch zu berücksichtigen, ob durch die bauliche Veränderung ein gefahrträchtiger Zustand oder eine baurechtswidrige Situation geschaffen würde. Der Mieter muss daher den Vermieter ausreichend über die Einzelheiten der begehrten baulichen Veränderung informieren. Kommt der Mieter seiner insoweit bestehenden Informationspflicht nicht nach, ist der Vermieter berechtigt, die Erlaubnis zu verweigern.

Mit Blick auf Balkonkraftwerke dürfte das Konservierungsinteresse des Vermieters kaum ins Gewicht fallen, da Balkonkraftwerke jedenfalls ohne Substanzeingriff mittels Rohrschellen montiert werden können. Selbst wenn ein Substanzeingriff zwecks Einleitung des gewonnenen Stroms in das Stromnetz erforderlich würde, wäre dieser nicht nennenswert. Verbreitet verfügen Balkone bereits über eine Steckdose, sodass ohnehin auch insoweit kein Substanzeingriff erforderlich wäre.

Rechtsbeziehungen zu Dritten

Ebenfalls zu beachten ist das Interesse des Vermieters daran, dass die bauliche Veränderung keine negativen Auswirkungen auf seine Rechtsbeziehungen zu Dritten hat, etwa zu anderen Mietern oder Grundstücksnachbarn. Besteht die berechtigte Befürchtung, dass diese gegen den Vermieter wegen der baulichen Veränderung Rechte geltend machen könnten – etwa in Form einer Mietminderung, weil durch die bauliche Veränderung in das Gebrauchsrecht der übrigen Mieter eingegriffen wird –, so ist dies im Rahmen des Vermieterinteresses bei der Abwägung zu berücksichtigen.

Bezogen auf Balkonkraftwerke ist zu berücksichtigen, dass von diesen eine Blendwirkung ausgehen kann, die sich durchaus störend auf benachbarte Grundstücke auswirken kann. Des Weiteren können Balkonkraftwerke zu einer Verschattung darunter liegender Wohnungen führen, wenn diese unter Ausnutzung eines Neigungswinkels betrieben werden. Weiter ist zu beachten, dass das Balkonkraftwerk nicht das Anleitern der Feuerwehr im Fall eines Brandes behindern darf und im Bereich des Balkongeländers somit ein Bereich von 1,2 m eben zum Anleitern neben dem Balkonkraftwerk noch vorhanden sein sollte.

Rückbaurisiko

Zugunsten des Vermieters ist auch ein etwaiges Rückbaurisiko zu berücksichtigen. Zwar ist der Mieter nach allgemeinen Vorschriften bei Vertragsende zum Rückbau der baulichen Veränderung verpflichtet. Kommt der Mieter dem aber nicht nach und will der Vermieter die bauliche Veränderung zurückbauen, so muss er den Rückbau auf eigene Kosten ausführen und den Mieter auf Kostenersatz in Anspruch nehmen. Ist der Mieter zahlungsunfähig, träfen die Rückbaukosten den Vermieter. Erklärt sich der Mieter allerdings zur Sicherheitsleistung bereit, wird das Rückbaurisiko minimiert, sodass der Vermieter seine Erlaubnis nur aus anderen Gründen verweigern kann.

Ohnehin ist auch in diesem Zusammenhang wiederum zu berücksichtigen, dass ein Balkonkraftwerk nicht nur denkbar einfach montiert werden kann, es kann wiederum ebenso einfach demontiert werden, sodass ggf. erforderliche Rückbaukosten wohl kaum einer Erlaubnis entgegenstehen dürften.

3.2.2 Mieterinteressen

Das Mieterinteresse besteht letztlich allein darin, die begehrte bauliche Veränderung durchführen und somit das Balkonkraftwerk montieren zu können. Wie aus § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB folgt, ist dieses Veränderungsinteresse aus gesamtgesellschaftlichen Gründen stets beachtenswert. Insoweit bedarf es keines mieterspezifischen Interesses. Der Vermieter kann also den Wunsch des Mieters nicht per se mit dem Argument zurückweisen, an der von ihm begehrten baulichen Veränderung bestehe kein anerkennenswertes Interesse. Wie bei der Nachrüstung mit Lademöglichkeiten sind auch mit Blick auf die Montage von Balkonkraftwerken stets die Belange des Klima- und Umweltschutzes angemessen zu berücksichtigen. Gerade aus Gründen des Klimaschutzes sowie der Reduzierung von Treibhausgasen spielt eine mehr und mehr zunehmende Nutzung von Solarenergie eine er...