Auslagerung des GmbH & Co. KG-Verwaltungsunternehmens auf GmbH

Leitsatz

Wechsel der Rechtsform einer Verwaltungs-GmbH & Co. KG allein zur GmbH kann bei entsprechender Beschlussfassung im Einzelfall als Wiederbestellung und nicht als Neubestellung gewertet werden

Normenkette

§§ 21 Abs. 3, 26 WEG

Kommentar

1. Bei Bestellung eines neuen Verwalters, nicht aber vor einer Wiederbestellung des amtierenden Verwalters müssen grundsätzlich mehrere Angebote eingeholt werden (BGH, NZM 2011 S. 515; OLG Hamburg, ZWE 2002 S. 483; OLG Schleswig, NJW-RR 2006 S. 1525). Einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch einen Wechsel der Rechtsform des Verwalters auch nicht ohne ihre Zustimmung ein neuer Verwalter "aufgedrängt" werden; dem schutzwürdigen Interesse der Eigentümer entspricht es insoweit, hierüber einen Beschluss zu fassen (h.M.).
2. Vorliegend lag jedoch weder eine Wiederbestellung noch ein Rechtsformwechsel des bisherigen Verwalters vor. Vielmehr wurde das Verwaltungsunternehmen des amtierenden Verwalters als GmbH & Co. KG auf eine neu gegründete GmbH ausgelagert. Aufgrund der Umstände dieses Einzelfalls war deshalb der Sachverhalt rechtlich wie eine Wiederbestellung des amtierenden Verwalters und nicht als Bestellung eines neuen Verwalters zu werten, zumal schon längere Zeit bei gleicher Geschäftsführung und gleichem Büropersonal faktisch die Verwaltungsgeschäfte allein durch die GmbH in gleichbleibenden Büroräumlichkeiten ausgeübt wurden und der bestehende Verwaltervertrag zu identischen Konditionen weiterlaufen sollte. Der angefochtene Beschluss hatte hier eher das Gepräge der Verlängerung der Verwalterbestellung als der Neubestellung einer Verwaltung.
3. Fragen einer Änderung der Geschäftsführung der GmbH im Verhältnis zur bisherigen KG dürften für die Eigentümer damit auch nicht von wesentlicher Bedeutung gewesen sein, zumal die personelle Kontinuität der Verwaltung weiterhin gewahrt wurde und Vertrauensgesichtspunkte erhalten blieben.
4. Selbst wenn von weitaus höherer Bilanzsumme der seinerzeitigen KG auszugehen war (auch bei demgegenüber entsprechend erheblichen Verbindlichkeiten) als nunmehr bei der GmbH, war vorliegend nicht davon auszugehen, dass hier auch Haftungsgefahren ausgelagert werden sollten; das Stammkapital der GmbH war bei weitem auch noch nicht aufgezehrt; es konnte damit auch nicht von wirtschaftlich maroder oder gar insolvenzreifer GmbH gesprochen werden. Absicherung für Pflichtverstöße der Verwaltung in neuer Rechtsform waren nach wie vor auch vertraglich durch entsprechende Versicherung abgesichert, sodass nicht von Schlechterstellung der Gemeinschaft gesprochen werden konnte. Selbst im Fall schon bestehender Ansprüche gegen die bisherige Verwaltung im Hinblick auf eine Untätigkeit gerügter möglicher Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelbildung in einer Wohnung, führt nicht zum Erlöschen etwa bereits entstandener Schadensersatzansprüche, da solche auf die GmbH übergingen.

Anmerkung

Ein Rechtsformwechsel bestehender Verwaltung kann natürlich auch aus Minderungsgründen eines Haftungskapitals zu gewissen Nachteilen für eine Gemeinschaft führen. Auf jeden Fall sollten Verwalter solche Änderungsabsichten den Eigentümern rechtzeitig mitteilen und im Rahmen gebotener neuerlicher Bestätigungsbeschlussfassung Gründe hierfür benennen. Sind solche vertretbar bzw. überzeugend, bleibt auch ein entsprechender Beschluss unabhängig von der Frage, ob von Wiederbestellung oder Neubestellung auszugehen ist, nach diesseitiger Erfahrung im Regelfall unangefochten. Dies gilt sicher umso mehr, wenn die bisherigen Vertrauenspersonen einer Gemeinschaft als Sachbearbeiter oder bisher bekannte Geschäftsführer unverändert bleiben, weshalb auch vorliegend der "Neubestellungsbeschluss" vom Gericht das "Gepräge" einer Wiederbestellung erhielt, welcher Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach. Ein etwaiger Geschäftsführerwechsel einer Verwaltungsfirma hat im Übrigen bereits nach bisher absolut h.M. keinen Einfluss auf bisherige Bestellungsentscheidungen der Eigentümer. Anders mag dies vielleicht im Einzelfall bei Wechsel etwaiger Hauptgesellschafter (als bisher führenden Vertrauenspersonen) oder bei insbesondere für Eigentümer eintretender erheblicher Minderung des bisherigen Haftungskapitals sein (was vorliegend in der Entscheidung allerdings nicht als ausschlaggebend für erfolgreiche Beschlussanfechtung angesehen wurde, zumal auch der bisherige, verwaltervertraglich vereinbarte Versicherungsrechtsschutz bestehen bleiben sollte). Vorliegend wurde auch vor entsprechender Neubeschlussfassung den Eigentümern ausreichend Aufklärung gegeben. In keinem Fall sollten solche Änderungen zu einer auch haftungsrechtlichen Rechtsformänderung bisher bestellter und amtierender Verwaltung eigenmächtig und unbestätigt erfolgen.

Link zur Entscheidung

LG Hamburg, Urteil v. 21.9.2011, 318 S 123/11