Auskunftsanspruch gegenüber Verwalter (WEMoG)

Zusammenfassung

Begriff

Im Rahmen der Eigentümerversammlung informiert der Verwalter die Eigentümer regelmäßig über die Geschehnisse des Vorjahres sowie den aktuellen Stand der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Außerhalb der Eigentümerversammlung informiert der Verwalter in der Regel den Beirat über die laufenden Verwaltungshandlungen. Selbstverständlich aber haben Wohnungseigentümer auch außerhalb der Wohnungseigentümerversammlung Auskunftsansprüche, die gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter, bestehen.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die Pflicht zur Auskunftserteilung ergibt sich im Innenverhältnis zwischen dem Verwalter und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus dem Verwaltervertrag gem. § 675 BGB und § 666 BGB.

LG Düsseldorf, Urteil v. 4.10.2018, 25 S 22/18: Ein Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch auf Übermittlung einer Eigentümerliste, in der die E-Mail-Adressen der Wohnungseigentümer enthalten sind.

Die häufigsten Fallen

1. Auch der ausgeschiedene Eigentümer hat unter dem Gesichtspunkt ordnungsgemäßer Verwaltung Auskunftsansprüche, die während seiner Zugehörigkeit zur Wohnungseigentümergemeinschaft begründet wurden.
2. Der Auskunftsanspruch besteht gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter, und nicht direkt gegenüber dem Verwalter.
3. Der Auskunftsanspruch erlischt, sobald ihn der Verwalter als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erfüllt hat.

1 Die Pflicht zur Auskunftserteilung

Nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. § 18 Abs. 4 WEG räumt den Wohnungseigentümern ein Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein. Zur Auskunft verpflichtet ist daher die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Im Innenverhältnis wird diese Pflicht der Gemeinschaft von deren Vertreter, also dem Verwalter, erfüllt.

2 Gläubiger des Auskunftsanspruchs

2.1 Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Auftraggeberin bzw. Vertragspartnerin des Verwalters ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Vor Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 wurde insoweit angenommen, dass der Auskunftsanspruch selbst allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich als unteilbare Leistung zusteht.^[1] Dieser werde typischerweise im Rahmen der Eigentümerversammlung geltend gemacht. Werde er dort vom Verwalter nicht erfüllt und sei entsprechend Klage zu erheben, so werde diese durch den Verband geführt, da es sich insoweit um Rechte der Wohnungseigentümer handele, die gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG gemeinschaftlich geltend gemacht werden könnten. Über die Geltendmachung des Auskunftsanspruchs hätten die Wohnungseigentümer durch Beschluss zu entscheiden.

Hiervon ist weiterhin insoweit auszugehen, als der Verwalter im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ebenfalls zur Auskunft verpflichtet ist. Allerdings dürfte der Grundsatz, wonach der Auskunftsanspruch allen Wohnungseigentümern als unteilbare Leistung zustehe, nicht mehr weiter gelten. Aus dem Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG, der jedem Wohnungseigentümer individuell zusteht, folgt vielmehr, dass ein jeder Wohnungseigentümer den Anspruch auch individuell gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend machen kann. Kommt der Verwalter als deren Vertreter dem Auskunftsverlangen nicht nach und muss der Auskunftsanspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtlich gegenüber dem Verwalter geltend gemacht werden, fungiert der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats qua Gesetz gem. § 9b Abs. 2 WEG als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter. Er würde die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Verfahren gegen den Verwalter vertreten. Nach vorerwähnter Vorschrift kann auch ein anderer Wohnungseigentümer durch Beschluss zum Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter bestellt werden.

Wichtig

Vertreterbeschlüsse gelten nicht mehr

Vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 konnten die Wohnungseigentümer einen oder mehrere Wohnungseigentümer zum Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gem. § 27 Abs. 3 Satz 3 WEG a. F. bestellen, wenn ein Verwalter fehlt oder an einer Vertretung der Gemeinschaft gehindert ist. Diese Möglichkeit sieht das Gesetz nicht mehr vor. Derartige Vertreterbeschlüsse haben also seit Inkrafttreten des WEMoG keine Geltung mehr.

[1] BGH, Urteil v. 11.2.2011, V ZR 66/10.

2.2 Der einzelne Eigentümer

Das Vertragsverhältnis besteht nur zwischen dem Verwalter und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Gleichfalls wirkt sich aber die Verwaltertätigkeit über die Gemeinschaft hinaus auch mittelbar auf die einzelnen Wohnungseigentümer aus – in Teilbereichen sogar unmittelbar. Folglich müssten die einzelnen Wohnungseigentümer zumindest in den Schutzbereich dieses Vertragsverhältnisses einbezogen werden. Ob der Verwaltervertrag insoweit noch weiterhin als Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten der Wohnungseigentümer angesehen werden kann, ...