Aufrechnung im Wohnungseige... / 3 Gegenseitigkeit

Die Aufrechnung setzt grundsätzlich eine Gegenseitigkeit der Forderungen voraus. Bei dem Gläubiger der zur Aufrechnung stehenden Forderung muss es sich also um den Schuldner der Gegenforderung handeln und umgekehrt. Aus diesem Grund ist die Aufrechnung eines Schuldners mit einer Forderung, die er gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer hat, gegenüber einem Anspruch der teilrechtsfähigen Gemeinschaft nicht zulässig.

Anschauliches Beispiel für eine Gegenseitigkeit der zur Aufrechnung stehenden Forderungen stellen derartige aus einer Notgeschäftsführung dar. Rechnet also ein Wohnungseigentümer gegen den Hausgeldanspruch der Gemeinschaft auf, ist zu beachten, dass die dem Wohnungseigentümer durch die Notgeschäftsführung entstandenen Aufwendungen Verwaltungskosten i. S. d. § 16 Abs. 2 WEG sind. Die Hausgeldforderung steht also der teilrechtsfähigen Gemeinschaft zu, gleichfalls ist wiederum die teilrechtsfähige Gemeinschaft Schuldnerin der Forderung aus der Notgeschäftsführung. Die erforderliche Gleichartigkeit von Forderung und Gegenforderung ist also gegeben, womit eine Aufrechnung möglich ist.

 

Hinweis

Aufrechnung durch Verwalter

Auch der Verwalter kann mit Forderungen aus dem Verwaltervertrag gegen Forderungen der teilrechtsfähigen Eigentümergemeinschaft gegen ihn aufrechnen, da sich auch hier Forderung und Gegenforderung gleichartig gegenüberstehen. Ausgeschlossen ist die Aufrechnung dann aber wieder, wenn der Verwalter die ihm gegen die Gemeinschaft zustehende Forderung einem Miteigentümer abtritt.

Ist der Verwalter also beispielsweise mit einer Schadensersatzforderung der Gemeinschaft konfrontiert und hat dieser etwa gegen die Gemeinschaft Ansprüche auf rückständiges Verwalterhonorar, erklärt er gegenüber der Forderung der Gemeinschaft in Höhe seiner Forderung die Aufrechnung. Er muss dann – abhängig von der Höhe seiner Forderung – gar nichts oder weniger an die Gemeinschaft zahlen. Soweit ein Prozess gegen den Verwalter etwa wegen der Schadensersatzforderung der Gemeinschaft rechtshängig ist, kann der Verwalter die Aufrechnung auch im Rechtsstreit erklären.

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