Die Aufrechnung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem anderen Teil.[1] Stehen auf der Mieterseite mehrere Mieter und steht die Gegenforderung nur einem der Mieter zu, so ist nur dieser Mieter zur Aufrechnung befugt.[2] Richtet sich dessen Aufrechnung gegen den Mietanspruch des Vermieters, so hat dies zur Folge, dass die Erfüllungswirkung allen Mietern gegenüber eintritt.[3]
Steht die Gegenforderung mehreren Mietern gemeinsam zu (einfache Forderungsgemeinschaft), so kann jeder Mieter alleine aufrechnen; Gleiches gilt für die Aufrechnung des Vermieters mit Miet- oder Schadensersatzansprüchen, wenn auf der Vermieterseite mehrere Personen stehen.
Gemäß § 556b Abs. 2 Satz 1 BGB muss der Mieter dem Vermieter das Aufrechnungsverlangen in Textform anzeigen. Bei anwaltlicher Vertretung muss eine Original-Vollmacht beigefügt werden. Die Absicht zur Aufrechnung muss mindestens einen Monat vorher angezeigt werden, vgl. § 556b Abs. 2 Satz 1 BGB. Eine verspätete Anzeige wird so ausgelegt, dass sie zu dem Zeitpunkt fällig wird, der bei Zugang fristgemäß wäre. Bei beendetem Mietverhältnis ist die Anzeige überflüssig.[4]
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