Architektenhaftung

Leitsatz

Verjährung: Ganzes Haus muss bezugsfertig sein

Fakten:

Bauherr und Architekt hatten vorliegend vertraglich vereinbart, dass die Gewährleistungsdauer "fünf Jahre nach Bezugsfertigkeit" betragen sollte. Im Hinblick auf die Wirksamkeit einer derartigen Vereinbarung war zunächst zu prüfen, ob diese auf einer vom Architekten gestellten Allgemeinen Geschäftsbedingung beruhte oder ob sie individuell ausgehandelt war. Handelt es sich um eine AGB, ist die Vereinbarung unwirksam, denn sie verstößt gegen wesentliche Grundgedanken des Gesetzes. Danach beginnt die Verjährung mit der Abnahme. Unabhängig davon aber gehört zur Bezugsfertigkeit jedenfalls die Herstellung des nach der vertraglichen Vereinbarung zu errichtenden gewöhnlichen Zugangs zum Bauobjekt. Denn der Zugang ist ein zentrales Element für den Bezug. Ist für eine Souterrainwohnung ein Zugang über eine Außentreppe vorgesehen, muss diese Treppe errichtet sein. Dem Besteller ist es nicht zuzumuten, das Objekt entgegen der vertraglichen Vereinbarung über einen möglichen Kellerzugang zu nutzen.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 15.04.2004, VII ZR 397/02

Fazit:

Letztlich kommt es nicht auf die Bezugsfertigkeit des überwiegenden Teils des Hauses an, sondern auf die Bezugsfertigkeit des gesamten Hauses. Die Bezugsfertigkeit des gesamten Hauses liegt nicht vor, wenn eine vollständig abgeschlossene Wohnung nicht in zumutbarer Weise zugänglich ist.