Anfängliche Mängelbeseitigung durch Gemeinschaft

Leitsatz

Gemeinschaft kann anfängliche Mängelbeseitigung nicht an sich ziehen, wenn in der Gemeinschaftsordnung die Instandhaltung von Gegenständen des Gemeinschaftseigentums (hier: Wohnungseingangstüren) dem einzelnen Eigentümer zugewiesen wird

Normenkette

§ 23 Abs. 4 WEG; §§ 634, 779 BGB

Kommentar

1. Enthält die Gemeinschaftsordnung in einer Teilungserklärung die Bestimmung, dass jeder Wohnungseigentümer auf eigene Rechnung für die Instandhaltung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Gegenständen (hier: Wohnungseingangstüren) zu sorgen hat, darf die Gemeinschaft gegen den Willen des betroffenen Wohnungseigentümers die anfängliche Mängelbeseitigung nicht an sich ziehen. Die Gemeinschaft kann in diesem Fall auch keinen Vergleich mit Wirkung für einzelne Wohnungseigentümer mit dem Bauträger abschließen; ein diesbezüglicher Beschluss ist vereinbarungswidrig und damit (erfolgreich) anfechtbar.
2. Insoweit ist aufgrund der hier getroffenen Vereinbarungen auch nicht das neue Urteil des BGH vom 12.4.2007 (ZfIR 13/2007, 454, vgl. auch in diesem Ergänzungsheft) anwendbar, welches besagt, dass eine Gemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss die Durchsetzung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der Erwerber wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum an sich ziehen und alleinige Zuständigkeit begründen kann (mit Ausnahme hinsichtlich der nicht gemeinschaftsbezogenen Rechte auf großen Schadensersatz oder Wandelung bzw. Rücktritt). Vorliegend hat in richtiger Auslegung der Vereinbarungsregelungen der einzelne Eigentümer für die Instandhaltung seiner Wohnungseingangstüre zu sorgen und damit auch entsprechende Pflicht zur Instandhaltung unter Wahrung des einheitlichen Bildes mit eigenem Bestimmungsrecht. Auch die Mangelbeseitigung gehört zu einer solchen Instandhaltungsmaßnahme. Zieht hier die Gemeinschaft gegen den Willen des Miteigentümers Mängelbeseitigungsmaßnahmen an sich, würde in diesem Fall in das durch die Teilungserklärung festgelegte Rechtsgefüge eingegriffen. Damit bleibt auch der einzelne Eigentümer für die Geltendmachung der Mängelbeseitigungsrechte und damit auch für einen etwaigen Vergleichsschluss zuständig. Ein dem entgegenstehender Eigentümerbeschluss ist von ihm erfolgreich anfechtbar (vgl. auch Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl. § 23 Rn. 184).

Anmerkung

Anfängliche Mängelbeseitigung ist m. E. keine "Instandhaltung", vielmehr eine "Instandsetzung". Auf diese Differenzierung hätte der Senat in seiner Auslegungsentscheidung näher eingehen müssen, ebenso wohl auch auf die Frage, ob solche Vereinbarungen überhaupt bereits auf anfängliche Gewährleistungsansprüche Anwendung finden.

Link zur Entscheidung

OLG München, Beschluss vom 23.05.2007, 32 Wx 030/07