1. Ausgangspunkt ist die streitige Differenz
Unstreitig ist, dass für die Bewertung zunächst einmal von dem streitigen monatlichen Differenzbetrag auszugehen ist und nicht vom Gesamtbetrag der Miete (LG Berlin (67. Kammer), Beschl. v. 20.12.2022 – 67 T 77/22, BeckRS 2022, 43045 = AGS 2023, 281).
2. H.M. nimmt den dreieinhalbfachen Jahreswert an
Strittig ist, ob für den Feststellungsantrag in analoger Anwendung des § 41 Abs. 5 S. 1 GKG der Jahreswert gilt oder ob gem. § 48 Abs. 1 S. 1 GKG i.V.m. § 9 ZPO auf den 3,5-fachen Jahreswert abzustellen ist.
Für die analoge Anwendung des § 41 Abs. 5 GKG – und damit für den Jahreswert – haben sich das LG Berlin [64 Kammer] (WuM 2022, 748 und JurBüro 2022, 595) sowie der 12 Senat des KG (NJW-RR 2022, 1528) ausgesprochen.
Dagegen sind für die Anwendung des § 9 ZPO – 3,5-facher Jahreswert: LG Berlin [67. Kammer] (AGS 2023, 281); [65. Kammer] AGS 2023, 183 sowie das OLG Hamburg (JurBüro 2023, 591).
Die zutreffende Auffassung, dass auf § 9 ZPO abzustellen ist, setzt sich offensichtlich langsam durch.
3. Kein Feststellungsabschlag
Unstrittig ist dagegen, dass ein Feststellungsabschlag nicht vorzunehmen ist. Dies ist auch zutreffend, weil es sich faktisch um eine negative Feststellungsklage handelt, nämlich dahingehend, dass der Mieter keine höhere Miete als die höchst zulässige Miete zu zahlen hat. Die gerichtliche Feststellung schafft Rechtskraft dahingehend, dass dem Vermieter über die zulässige Miete hinaus keine weiteren Mietansprüche zustehen.
4. Fällige Beträge sind hinzuzurechnen
Ebenso unstrittig ist, dass gem. § 48 Abs. 3 GKG die bei Einreichung der Klage fälligen Beträge hinzuzurechnen. Dabei ist wiederum zu berücksichtigen, dass Wohnraummieten am dritten Werktag eines Monats im Voraus zu zahlen sind (§ 556b Abs. 1 BGB).
5. Auswirkungen auf die Mietkaution sind zu beachten
Unabhängig davon, welcher Auffassung man folgt, sind zu den laufenden und fälligen Beträgen in der Regel auch drei weitere Monate für die Mietkaution zu berücksichtigen sind. Nach § 551 Abs. 1 BGB kann eine Mietkaution bei Wohnraum bis zur Höhe von drei Kaltmieten verlangt werden. Daher wirkt sich die Höhe der zulässigen Miete nicht nur auf die zukünftigen und die fälligen Mieten aus, sondern auch auf die Höhe der geschuldeten Mietkaution.
Rechtsanwalt Norbert Schneider, Neunkirchen
AGS 2/2024, S. 89 - 90
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