AGS 02/2024, Streitwert einer Klage auf Feststellung der höchst zulässigen Miete

§ 41 Abs. 5 GKG; § 9 ZPO

Leitsatz

Die Vorschrift des § 41 Abs. 5 GKG gilt weder unmittelbar noch analog für den Streitwert von Klagen auf Feststellung der höchst zulässigen Miete.

KG, Beschl. v. 6.11.2023 – 8 W 53/23

I. Sachverhalt

Die Klägerin hatte vor dem AG auf Auskunft nach § 556g Abs. 1a S. 1 BGB geklagt. Es kam dann später zu einem Vergleich, in dem sich die Parteien auch über die Höhe der Miete verglichen haben. Das AG war hinsichtlich der Feststellung der Miethöhe in analoger Anwendung des § 41 Abs. 5 GKG vom Jahreswert der streitigen Differenz (489,28 EUR) ausgegangen und hatte unter Berücksichtigung zweier fälliger Beträge sowie der bereits erbrachten Mietkaution für den Hauptsacheanspruch den 17-fachen Monatsbetrag angenommen. Davon hatte es dann 10 % für den Auskunftsantrag angesetzt. Für den überschießenden Vergleich ist das AG vom Jahreswert ausgegangen. Der dagegen eingelegten Streitwertbeschwerde hat das LG nicht abgeholfen, jedoch die weitere Beschwerde zugelassen. Auf die weitere Beschwerde hin hat das KG den Wert der Klageforderung auf 3.710,44 EUR (10 % aus 47 Differenzbeträgen) angehoben und den Mehrwert des Vergleichs auf 20.549,76 EUR (12 Differenzbeträge).

II. Auskunftsanspruch ist mit 10 % zu bewerten

Soweit das LG den Klageantrag mit 10 % eines Antrags auf Feststellung der höchst zulässigen Miete bewertet hat, ist dies nicht zu beanstanden. Der Wert eines Auskunftsanspruchs ist in der Regel mit einem Zehntel bis einem Viertel des Leistungsanspruchs anzusetzen. Hier war eine Belehrung nach § 556g Abs. 1a S. 1 BGB nicht erfolgt, sodass die Ausnahmetatbestände, zu denen die Klägerin Auskunft begehrt hat, erst nach Ablauf der Frist des § 556g Abs. 1a S. 3 BGB erheblich werden konnten. Dies rechtfertigt es, den Prozentsatz am unteren Bereich anzusetzen.

III. Hauptsacheanspruch richtet sich nach § 9 ZPO

1. Keine Analogie zulässig

Entgegen der Auffassung der Vorinstanzen ist hinsichtlich des Anspruchs auf Feststellung der höchst zulässigen Miete nicht auf eine analoge Anwendung des § 41 Abs. 5 GKG abzustellen. Eine Analogie ist nur zulässig, wenn das Gesetz eine planwidrige Regelungslücke enthält und der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht so weit mit dem Tatbestand, den der Gesetzgeber geregelt hat, vergleichbar ist, dass angenommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interessenabwägung, bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie bei dem Erlass der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen Abwägungsergebnis gekommen. Die Lücke muss sich also aus einem unbeabsichtigten Abweichen des Gesetzgebers von seinem – dem konkreten Gesetzgebungsvorhaben zugrunde liegenden – Regelungsplan ergeben, wie er sich aus dem Gesetz selbst im Wege der historischen und teleologischen Auslegung ergibt und aufgrund konkreter Umstände positiv festgestellt werden kann (BGH NZM 2016, 890 = AGS 2016, 478). Es ist nicht ersichtlich, dass der Gesetzgeber Feststellungsansprüche zu § 556d Abs: 1 BGB versehentlich in § 41 Abs. 5 GKG nicht mitgeregelt hat. Diese Bestimmung ist bereits 2015 in Kraft getreten und war dem Gesetzgeber daher bei der letzten Novelle des § 41 Abs. 5 GKG bekannt, Dennoch hat er die Vorschrift des § 41 Abs. 5 GKG nur um die Feststellung einer Minderung erweitert und nicht auch auf die Feststellung der höchst zulässigen Miete. Daraus folgt, dass der Gesetzgeber keine allgemeine Begrenzung des Gebührenstreitwerts schaffen, sondern weiterhin seinem Regelungskonzept folgen wollte, den Gebührenstreitwert durch Aufzählung von Einzeltatbeständen zu begrenzen. Jedenfalls geht aus der Gesetzesbegründung nicht mit der erforderlichen Klarheit hervor, dass der Wert sämtlicher Feststellungsklagen bezüglich der Miethöhe auf den Jahresbetrag begrenzt werden sollte.

2. Es gilt § 48 Abs. 1 S. 1 GKG i.V.m. § 9 ZPO

Mangels Anwendbarkeit des § 41 Abs. 5 GKG verbleibt es damit bei der Anwendung des § 48 Abs. 1 S. 1 GKG i.V.m. § 9 ZPO. Dies ergibt somit einen 42-fachen Monatsbetrag für die zukünftigen Mieten.

3. Fällige Beträge sind hinzuzurechnen

Hinzuzurechnen waren gem. § 42 Abs. 3 GKG die Differenzbeträge aus den bei Klageeinreichung bereits gezahlten zwei Mieten.

4. Auswirkungen auf die Mietkaution sind zu beachten

Hinzuzurechnen waren zudem drei Nettokaltmieten, da die Mietkaution auf diese Höhe vereinbart war.

IV. Bedeutung für die Praxis

1. Ausgangspunkt ist die streitige Differenz

Unstreitig ist, dass für die Bewertung zunächst einmal von dem streitigen monatlichen Differenzbetrag auszugehen ist und nicht vom Gesamtbetrag der Miete (LG Berlin (67. Kammer), Beschl. v. 20.12.2022 – 67 T 77/22, BeckRS 2022, 43045 = AGS 2023, 281).

2. H.M. nimmt den dreieinhalbfachen Jahreswert an

Strittig ist, ob für den Feststellungsantrag in analoger Anwendung des § 41 Abs. 5 S. 1 GKG der Jahreswert gilt oder ob gem. § 48 Abs. 1 S. 1 GKG i.V.m. § 9 ZPO auf den 3,5-fachen Jahreswert abzustellen ist.

Für die analoge Anwendung des § 41 Abs. 5 GKG – und damit für den Jahreswert – haben sich das LG Berlin [64 Kammer] (WuM 2022, 748 und JurBüro 2022, 595) sowie der 12 Senat des KG (NJW-RR 2022, 1528) ausgesprochen.

Dagegen sind für die An...