AG Vaihingen Urteil vom 22.09.2016 - 1 C 480/15 WEG

Tenor

1. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 30.09.2015 zu TOP 4 wird bezüglich der Heiz- und Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum vom 01.06.2014 bis 31.05.2015 für ungültig erklärt.

2. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist für die Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 2.871,54 EUR festgesetzt.

Tatbestand

Die Kläger sind Wohnungseigentümer der Wohnung Nr. 55 … und Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft …. Die Beklagten sind die übrigen Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft (Eigentümerliste Bl. 6–8 der Akten).

Das Objekt wurde Anfang der siebziger Jahre gebaut, es verfügt über eine Einrohrheizungsanlage. Die Abrechnungseinheit umfasst 44 Wohnungen, die Heizkostenabrechnung wird von der Firma … erstellt. Zur Vorbereitung des Beschlusses über die Jahresabrechnung erstellte die Fachfirma am 13.08.2015 die Gesamtabrechnung für den Zeitraum 01.06.2014 bis 31.05.2015 nach der herkömmlichen Methode, wobei 70 % der Kosten nach Verbrauch und 30 % Grundkosten nach der Fläche umgelegt wurden. Daneben erstellte die Fachfirma zum Vergleich eine fiktive Musterabrechnung (Anl. K6/Bl. 121 ff. bzw. K7/Bl. 132 der Akte) nach den Vorgaben der VDI 2077. In der Eigentümerversammlung vom 30.09.2015 beschlossen die Eigentümer unter TOP 4 die Genehmigung der Hausgeldabrechnung für den Zeitraum 01.06.2014 bis 31.05.2015 (Anlage K2/Bl. 11 der Akten), die Muster-Abrechnung nach VDI 2077 überzeugte die Mehrheit nicht.

Die Kläger meinen, die in der beschlossenen Jahresabrechnung enthaltene Heizkostenabrechnung entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da das Objekt über eine Einrohrheizungsanlage verfüge und somit aufgrund der Wärmeabgabe der Rohrleitung die Verteilungsgenauigkeit der Heizkostenabrechnung wesentlich beeinflusst sei. Die Wärme der Rohrleitung werde nicht gemessen und deshalb auch nicht umgelegt. Die Heizkostenabrechnung sei deshalb unrichtig und die Hausgeldabrechnung in diesem Teil auch nicht korrekt, sie entspreche damit nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Fachfirma … habe ausdrücklich empfohlen, nach der VDI 2077 – Richtlinie die Abrechnung vorzunehmen und den Verteilerschlüssel von 70 % Verbrauch und 30 % Festkosten auf 50 % Verbrauch und 50 % Festkosten umzustellen. Die Voraussetzungen hierfür lägen vor, wegen der Einzelheiten beziehen sich die Kläger auf das Ergebnis der Musterabrechnung der Firma … vom 13.08.2015 (Anl. K7 /Bl. 132 der Akten). Das der beschlossenen Abrechnung zu Grunde liegende Wärmeerfassungssystem sei grob unbillig und führe zu dem Ergebnis, dass die Nutzer, die ihre Heizkörper nicht aufdrehen, keine oder nur geringfügige Heizkosten zu tragen haben, während andere Nutzer, die über die Heizkörper erfassungsfähig heizen, unbillig stark belastet würden. Mit der am 30.10.2015 beim Amtsgericht Vaihingen an der Enz eingegangenen Klage fechten sie den hierzu ergangenen Beschluss an.

Die Kläger beantragen,

den Beschluss der WEG … in der Versammlung vom 30.09.2015 zu TOP 4 Genehmigung der Hausgeldabrechnung für den Zeitraum vom 01.06.2014 bis 31.05.2015 bezüglich der Heizkostenabrechnung mit einem Gesamtvolumen von 63.118,45 EUR für ungültig zu erklären.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten meinen, über die Rechtmäßigkeit der Heizkostenabrechnung des Vorjahres habe das Amtsgericht Vaihingen an der Enz durch Urteil vom 24.04.2014 rechtskräftig entschieden, dort sei festgestellt worden, dass die Jahresabrechnung mit demselben Verteilermaßstab 30/70 ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Es lägen keine offenen, ungedämmten Rohre vor, es sei gutachterlich festgestellt worden, dass die freiliegenden Wärmeversorgungsleitungen in dem Objekt vorbildlich gedämmt sind. Es sei auch nicht richtig, dass die Hausverwaltung darauf gedrängt habe, nach der VDI 2077-Richtlinie abzurechnen, sie habe lediglich auf diese Alternative hingewiesen.

Das Gericht hat ein Sachverständigengutachten von …, über die Behauptung der Kläger eingeholt, die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung seien in den Gebäudekomplexen der WEG … überwiegend ungedämmt, weshalb ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst werde. Mindestens 20 % des Wärmeverbrauchs könne durch Ablesung nicht verursachungsgerecht erfasst werden, es sei daher geboten, die Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme nach den Vorgaben der VDI 2077 – Richtlinie durchzuführen. Der Sachverständige hat am 20.08.2016 sein Gutachten vorgelegt, wegen der Einzelheiten wird auf das Gutachten (Bl. 207 der Akten) verwiesen.

Zur Ergänzung des Parteivorbringens wird auf die vorgelegten Schriftsätze nebst deren Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und begründet.

I. Aufgrund des Ergebnisses der Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, dass die von den Klägern angefochtene Heizkostenabrechnung nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung...