AG Siegburg Urteil vom 03.09.1993 - 3 C 344/92

Verfahrensgang

AG Hagen (Entscheidung vom 03.09.1992; Aktenzeichen 92-2412497-1-4)

Tenor

Die Vollstreckungsbescheide des Amtsgerichts Hagen vom 3. September 1992 (Az. 92-2412497-1-4) gegen die Beklagten als Gesamtschuldner werden aufrechterhalten mit der Maßgabe, daß die Bekagten als Gesamtschuldner verurteilt werden, an die Kläger 1.901,10 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 3. September 1992 abzüglich am 7. September 1992 gezahlter 100 DM, weiter abzüglich am 7. Oktober 1992 gezahlter 100 DM und weiter abzüglich am 28. Oktober 1992 gezahlter 1.226 DM zu zahlen.

Im übrigen werden die Vollstreckungsbescheide aufgehoben.

Die Verfahrenskosten tragen zu 97 % die Beklagten, zu 3 % die Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Auf die Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 495 a ZPO verzichtet.

Entscheidungsgründe

Die im Laufe des Verfahrens gegen die Beklagten ergangenen Vollstreckungsbescheide sind jedenfalls zum weit überwiegenden Teil aufrechtzuerhalten, denn die den Beklagten erteilte Nebenkostenabrechnung ist bis auf die Position „Ungezieferbekämpfungskosten” gerechtfertigt.

Im einzelnen:

Im Rahmen der Beweisaufnahme hat aufgrund der Aussagen der Zeugen das Gericht die Überzeugung gewonnen, daß die in die Nebenkostenabrechnung 1990 eingestellten 12.105,02 DM – bezogen auf das Gesamtobjekt – nicht im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf alle Mieter umgelegt werden dürfen. Die Beweisaufnahme hat vielmehr ergeben, daß dies jedenfalls keine auf das Gesamtobjekt bezogene Aufwendungen waren, sondern jeweils einzelne Mietwohnungen betroffen haben. Eine allgemeine Umlage auf alle Mieter ist aber nur dann zulässig, wenn eine personenbezogene Abrechnung nicht möglich ist, weil sich die Maßnahmen zugunsten aller Mieter ausgewirkt haben. Gerade dies hat aber die Beweisaufnahme nicht ergeben.

Im Gegensatz hierzu sind die Kosten der Sperrmüllbeseitigung als umlagefähige Nebenkosten anzusehen; wie die Zeugen anschaulich geschildert haben, fällt in der insgesamt 297 Wohneinheiten umfassenden Anlage in den allen Mietern gemeinschaftlich zugänglichen Räumen eine derartige Menge an Müll an, daß diese durch die Hausmeister in bestimmten Aktionen beseitigt werden muß. Die Abfuhr nicht zuordenbaren Sperrmülls aber kommt allen Mietern, die die gemeinschaftlich zugänglichen Räume wie den Dachboden oder Kellerräume nutzen, gleichermaßen zugute und ist als umlagenfähige Nebenkostenposition zu betrachten.

Die von Beklagtenseite ursprünglich gerügte Position „Aufzugskosten” bedarf keiner weiteren Behandlung, da sie in der gegenüber den Beklagten erteilten Nebenkostenabrechnung nicht enthalten sind.

Hinsichtlich der Positionen „Versicherungen/Gartenpflege/Hausmeisterkosten” dringt die Rüge der Beklagten, diese seien in unwirtschaftlicher Höhe angefallen und diese Kosten entsprächen nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objektes, nicht durch. Unstreitig sind – nachgewiesen durch die entsprechenden Rechnungen – von den Klägern als Vermietern diese Kosten an Versicherungen bzw. Drittunternehmen bezahlt worden. Auch den Umweg über eine Rüge der Betriebskostenabrechnung darf aber der Vermieter nicht gezwungen werden, mit quasi von Mieterseite ausgesuchten Unternehmen zu kontraktieren. Auch wenn der Vermieter – aus welchen Gründen auch immer – nicht die objektiv kostengünstigste Lösung für die das Mietobjekt betreffenden Angelegenheiten (Versicherungsschutz/Dienstleistungen) gewählt hat, bleiben die tatsächlich von Vermieterseite gezahlten Beträge dennoch umlagefähig und Bestandteil der Betriebskostenabrechnung.

Etwas anderes könnte nur gelten, wenn der Vermieter etwa bewußt oder gar in schädigender Absicht überteuerte Dienstleistungen in Anspruch nimmt; hierfür gibt es aber vorliegend keinen Hinweis und konkrete Anhaltspunkte werden auch von Beklagtenseite nicht vorgetragen. Sowohl die Größe des Mietobjektes insgesamt, die von den Hausmeistern zu betreuende Quadratmeterzahl an Wohnfläche wie auch an Gartenanlage lassen die angefallenen Kosten sowohl für Gartenpflege wie auch für die Hausmeisterarbeit vielleicht nicht im preiswertesten Bereich, jedoch im mehr oder weniger üblichen Rahmen der Kostenberechnung für derartige Dienstleistungen fallen. Insbesondere hinsichtlich der gerügten Position „Hausmeisterkosten” ist darauf hinzuweisen, daß die Kläger selbst gar keine Hausmeister als Angestellte beschäftigen, sondern diese Tätigkeit durch ein Drittunternehmen ausführen lassen, das über die in der Nebenkostenabrechnung aufgeführte Position ordnungsgemäß Rechnung erteilt hat.

Hinsichtlich der Position „Allgemeinstrom” liegt ebenfalls eine Abrechnung des Stromversorgungsunternehmens vor – die Entscheidung aber, wieviele und für welchen Zweck Stromzähler in dem Mietobjekt bereitgehalten werden, unterliegt der Entscheidungsfreiheit des Vermieters als Eigentümer des Gesamtobjektes; erst wenn die Nutzungen der Zähler den Mietern nicht mehr zugutekommen, entfällt die Umlegbarkeit entsprechender Zählerkosten. Derartige...