AG Pinneberg Urteil vom 23.05.2002 - 66 C 259/01

Verfahrensgang

AG Pinneberg (Urteil vom 24.01.2002)

Tenor

I. Die Klage unter Aufhebung des Versäumnisurteils des Amtsgerichts Pinneberg vom 24.01.2002 wird abgewiesen.

II. Der Kläger und die ausgeschiedene Klägerin tragen 1/3 der Kosten des Rechtsstreits. Die übrigen Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger allein.

IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger dürfen die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leisten.

V. Der Streitwert wird auf 4.292,40 DM (2.194,67) festgesetzt.

Tatbestand

Der Kläger begehrt von den Beklagten Zustimmung zur Mieterhöhung, Räumung einer Garage und Zahlung einer erhöhten Garagenmiete.

Die Beklagten schlossen mit der Frau … im August 1991, beginnend zum 1.9.1991 einen Mietvertrag über eine in … belegene Wohnung. Auf den Inhalt des Mietvertrages (MV) wird Bezug genommen.

Ca. 2 1/2 Jahre nach Abschluß des Mietvertrags erfolgte die Anmietung eines Garagenstellplatzes zu einer monatlichen Miete in Höhe von 80,– DM.

Im Februar 1996 wurde der Kläger auf Grund Erbfolge als Eigentümer des Grundstücks des Mietobjekts in das Grundbuch von Schulau eingetragen. Auf die Anlage K 10 wird Bezug genommen.

Auf Grund notariellen Vertrages vom 22.12.2000 (Anlage K 11) übertrug der Kläger an dem Grundstück einen hälftigen ideellen Miteigentumsanteil auf die ausgeschiedene Klägerin. Die Eintragung erfolgte ausweislich des Grundbuchblattes (Anlage K 10) am 11.05.2001. In dem notariellen Vertrag heißt es unter § 3 II:

„… in Bezug auf das Grundeigentum nebst aufstehender Baulichkeiten sind Mietverhältnisse begründet. Vermieter ist Veräußerer. Im Zusammenhang mit dem Abschluß dieses Vertrages soll sich eine Veränderung in Bezug auf die Vermieterstellung nicht ergeben. Veräußerer bleibt mithin alleiniger Vermieter.”

Mit Schreiben vom 25.07.2001 (Anlage K 4) verlangte der Kläger von den Beklagten Zustimmung zu einer Erhöhung der „Nettomiete” von bislang 990,– DM monatlich auf nunmehr 1.095,20 DM monatlich. Hinzu addierte der Kläger eine in dem Mieterhöhungsverlangen errechnete Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von monatlich 90,– DM und eine Heizkostenvorauszahlung in Höhe von monatlich 100,– DM. Auf den Inhalt des Mieterhöhungsverlangens (Anlage K 4) wird ergänzend Bezug genommen.

Die ausgeschiedene Klägerin hatte dem Kläger unter dem 22.12.2000 die Vollmacht erteilt, sie in allen persönlichen und vermögensrechtlichen Angelegenheiten gerichtlich und außergerichtlich zu vertreten. Auf den Inhalt dieser notariellen Vollmacht (Anlage K 5) wird Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 31.07.2001 kündigte der Kläger die Garage gegenüber dem Beklagten zu 1) zum 31.10.2001 und forderte den Beklagten zu 1) auf, die Garage am 01.11.2001 geräumt zu übergeben. Mit weiterem Schreiben vom 31.07.2001 (Anlage K 7) forderte der Kläger vom Beklagten zu 1 mit Wirkung ab 01.09.2001 die Zahlung einer erhöhten Garagenmiete von 130,– DM.

Der Kläger ist der Auffassung:

Auf Grund des notariellen Vertrages vom 22.12.2000 sei er Eigentümer und alleiniger Vermieter des Objekts.

Der Garagenmietvertrag sei ein selbständiges Mietverhältnis. Dazu behauptet er, die Beklagten hätten bei Abschluß des Wohnraummietvertrages die Möglichkeit gehabt, ihr Fahrzeug anderweitig unterzustellen und daher kein Bedürfnis an der Anmietung eines Garagenplatzes gehabt. Hierüber sei bei Anbahnung und Abschluß des Mietvertrages gesprochen worden.

Erst ca. 2 1/2 Jahre später hätten sich die Beklagten an ihn – den Kläger – mit dem Bedürfnis gewandt, einen Garagenstellplatz anzumieten, worauf hin dieser ihnen vermietet worden sei.

Auf Antrag der Klägerseite hat das Gericht unter dem 24.01.2002 gegen die Beklagten ein Versäumnisurteil erlassen. Gegen das Versäumnisurteil haben die Beklagten form- und fristgerecht Einspruch eingelegt.

Die Klägerin zu 2) hat die Klage zurückgenommen.

Der Kläger beantragt,

das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Pinneberg vom 24.02.2002 aufrecht zu erhalten, mit der Maßgabe, dass auf der Klägerseite nur noch der Kläger zu 1) steht und die Ausgangsmiete 990,– DM beträgt.

Die Beklagten beantragen,

das Versäumnisurteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Beklagten bestreiten die Aktivlegitimation.

Sie behaupten im übrigen, dass über die Garage kein gesonderter Mietvertrag abgeschlossen worden sei, sondern der Gesamtmietzins um 80,– DM erhöht wurde. Die Beklagten sind der Auffassung, dass die Garage in das Wohnraummietverhältnis einbezogen sei. Hinsichtlich des weiteren der Beklagtenvorbringens wird auf die Schriftsätze vom 05.02.2002 und 15.04.2002 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Das Versäumnisurteil ist aufzuheben. Die Klage ist hinsichtlich des geltend gemachten Anspruchs auf Zustimmung zur Mieterhöhung bereits unzulässig (1.). Im übrigen ist sie unbegründet (2.).

1. Der Klage ist kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vorausgegangen, welches geeignet gewesen ist, die Überlegungsfris...