AG München Urteil vom 07.07.2010 - 482 C 287/10

Tenor

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Die Klagepartei trägt die Kosten des Rechtsstreits.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand

Die Klägerin und Beklagte bilden zusammen die oben näher bezeichnete Wohnungseigentümergemeinschaft, die von der Firma … verwaltet wird.

In der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 15.3.2010 fasste die Gemeinschaft mehrheitlich folgenden Beschluss:

„Die Eigentümergemeinschaft … sowie … zieht die Abnahme des Gemeinschaftseigentums an sich. Die rechtsgeschäftliche Erklärung zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt durch eine entsprechende Beschlussfassung hierüber im Wege einer Eigentümerversammlung.”

Die Klägerin erklärt hierzu, dass die Gemeinschaft der Eigentümer für einen derartigen Beschluss schon keine Beschlusskompetenz habe. Die Beklagten hätten ganz überwiegend bisher das Gemeinschaftseigentum nicht abgenommen und die letzte Kaufpreisrate nicht bezahlt. Die Verwaltungsbeiräte würden „wesentliche Mängel” am Gemeinschaftseigentum behaupten. Dies werde von der Klägerin bestritten. Zwar sei nach § 10 Abs. 6 S. 3 WEG die Ausübung gemeinschaftsbezogener Rechte und die Wahrnehmung gemeinschaftsbezogener Pflichten der Wohnungseigentümer durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erlaubt. Dies sei jedoch nur hinsichtlich der Mängelrechte der Wohnungseigentümer möglich. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums sei dagegen gerade keine gemeinschaftsbezogene Pflicht. Die Abnahme sei vielmehr Hauptpflicht jedes Bestellers (Wohnungseigentümer) aus seinem schuldrechtlichen Vertrag mit dem Unternehmer. Mangels Gemeinschaftsbezogenheit der Rechtspflicht zur Abnahme sei der Beschluss daher rechtswidrig und stelle einen schwerwiegenden Eingriff in die vertragliche Beziehung zwischen Erwerber und Verkäufer dar.

Grundsätzlich habe die Klägerin gegen eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft keine Einwendungen, es werde jedoch befürchtet, dass dieser Beschluss zahlreiche Rechtsstreitigkeiten provoziere, da die Kläger die einzelnen Erwerber weiterhin, um Rechtssicherheit zu erlangen, auf Abnahme in Anspruch nehmen werde.

Die Klägerin beantragt daher:

Es wird festgestellt, dass der auf der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft … und … in Mönchen am 15.3.2010 gefasste Beschluss:

„Die WEG … sowie … zieht die Abnahme des Gemeinschaftseigentums an sich”

nichtig ist.

Hilfsweise:

Der auf der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft … und … in … am 15.3.2010 gefasste Beschluss:

„Die 3 WEG … sowie … zieht die Abnahme des Gemeinschaftseigentums an sich”

Wird für ungültig erklärt.

Die Beklagten beantragen:

Klageabweisung.

Sie führen im Wesentlichen aus, dass für die streitgegenständliche Beschlussfassung Beschlusskompetenz bestehe. Gründe, die auf Mängel des Beschlusses oder Verstöße gegen Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung hindeuten würden, würden ebenfalls nicht vorliegen.

Die WEG habe die Möglichkeit, im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung nach § 21 Abs. 1 WEG weitere Ausführungsbefugnisse an sich zu ziehen, auch wenn dadurch die einzelnen Eigentümer an der Ausübung ihrer eigener Rechte und Pflichten gehindert werden würden. Dabei gehöre zu den Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung im Sinne von § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG auch die erstmalige vertragsgerechte Herstellung des Gemeinschaftseigentums. Die WEG könne daher im Rahmen ihrer Beschlusskompetenz die Geltendmachung der Mängelrechte an sich ziehen, Mängelrechte ausüben und damit zugleich die Wirkungen der Abnahme herbeiführen. Es sei daher nicht nachvollziehbar, wenn der WEG zwar die Beschlusskompetenz für die Geltendmachung der Mängelrechte zugesprochen werde, ihr jedoch nicht unmittelbar die Beschlusskompetenz für die Erklärung der Abnahme zustehen solle. Die Erklärung der Abnahme habe nicht weniger Gemeinschaftsbezug als die Geltendmachung der Mängelrechte.

Zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf die eingereichten Schriftsätze und Unterlagen sowie die Niederschrift der öffentlichen Sitzung vom 7.7.2010 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig gem. § 43 Nr. 4 WEG.

Die Grundsätze der werdenden Eigentümergemeinschaft sind hier anwendbar.

Die Klage ist jedoch nicht begründet.

Die Gemeinschaft der Eigentümer hat für den streitgegenständlichen Beschluss die Beschlusskompetenz. Es ist zulässig, dass die WEG einen Anspruch bzw., wie hier, die Abnahme an sich ziehen kann.

Grundsätzlich handelt es sich zwar bei der Abnahme nicht um ein gemeinschaftsbezogenes Geschäft, da dies auf den Rechten der einzelnen Eigentümer am Grundstück basiert. Im Bereich der Mängelbeseitigung und Geltendmachung von Mängelrechten ist es jedoch ständige Rechtsprechung, dass die WEG diese Ansprüche an sich ziehen kann. Dies hat seinen Sinn auch in der Gleichgerichtetheit der Ansprüche, insbesondere in der Vollstreckung (vgl. z.B. BGH, Urteil vom 15.1.2010, NZM 2010, 204).

Zwar ergibt si...