AG München Beschluss vom 28.12.1992 - UR II 600/92 WEG

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache. Beschlußanfechtung

Tenor

1) Der in der Eigentümerversammlung vom 03.07.1992 zu Tagesordnungspunkt 6 gefaßte Beschluß über die Verpflichtung der Eigentümer zur Übernahme von Reinigungsarbeiten wird für ungültig erklärt.

2) Die Antragsgegner übernehmen samtverbindlich die Gerichtskosten. Außergerichtliche Auslagen werden nicht erstattet.

3) Der Geschäftswert wird auf 50.000,– DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsteller sind Miteigentümer einer mit der Nummer 162 bezeichneten Wohnung in den eingangs genannten Anwesen in München und gehören als solche der sich im übrigen aus den Antragsgegnern zusammensetzenden Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in diesen Anwesen an, die von der Firma … verwaltet werden. Die Wohnanlage besteht aus 291 Einheiten in 11 Häusern, und die heute für sie maßgebende Teilungserklärung vom 03.11.1983 wurde am 22.05.1984 im Grundbuch vollzogen. Was die Aufgaben des Verwalters betrifft, verweist diese Teilungserklärung in ihrem § 14 Nr. 8 auf die §§ 26 bis 28 WEG. Der mit der gegenwärtigen Verwalterin unter dem 03.03.1989 abgeschlossene Verwaltervertrag sagt in § 2.1 auch nichts anderes, und in seinem § 2.14 wird der Verwalter „berechtigt und verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen”. Insbesondere ist er, soweit erforderlich, gemäß dem dann folgenden § 2.26 „berechtigt, … eine Reinigungskraft einzustellen …”

Bereits seit dem 01.05.1977 waren die Antragsteller aufgrund eines Vertrages vom 18.04.1977 Mieter dieser ihrer Wohnung gewesen und hatten gemäß § 3 Nr. 4 c dieses Vertrages unter anderem die Verpflichtung übernommen,

die zur gemeinsamen Benutzung bestimmten Räume, Einrichtungen und Anlagen nach Maßgabe der Hausordnung zu reinigen, soweit und solange diese Arbeiten vom Vermieter nicht ausdrücklich übernommen werden.

Demgemäß existierte eine Hausordnung, die in Ziff. 2 Abs. 1 jeden Mieter verpflichtete, „die gemeinschaftlich genutzten Flächen, insbesondere das Treppenhaus … im Turnus ordnungsgemäß nach einem von der Hausverwaltung bestimmten Plan” zu reinigen. So haben auch die Antragsteller in ihrem Einzelanwesen einen Teil des Treppenhauses im wöchentlichen Turnus gereinigt. Für die Zeit nach der Aufteilung der Gesamtanlage in Wohnungseigentum und nach dem Erwerb ihrer Wohnung durch die Antragsteller ist für diese die genannte Gemeinschaftsordnung maßgebend geworden, die in ihrem § 4 Nr. 1 vorsieht, daß der Verwalter eine für alle Beteiligten verbindliche Hausordnung erlassen kann und daß Änderungen dieser Hausordnung durch die Eigentümerversammlung mit einer Zweidrittelmehrheit beschlossen werden können. Eine solche Hausordnung ist jedoch in der Folgezeit bis heute weder erlassen noch beschlossen worden.

Ebenso wie andere Miteigentümer haben die Antragsteller auch nach dem Erwerb ihrer Wohnung die Turnusreinigung ihres Treppenhausteils fortgeführt, lehnten jedoch schließlich mit Schreiben vom 25.01.1991 und 15.04.1991 diese Mitarbeit für die Zukunft ab. Nachdem in der Eigentümerversammlung vom 29.04.1991 beschlossen wurde, die Frage der Hausreinigung in eine Versammlung des Jahres 1992 zu vertagen, haben die Antragsteller unter dem 28.05.1991 in der Fassung vom 31.07.1991 zunächst im Vorverfahren UR II 360/91 WEG beantragt, die Verwalterin zu verurteilen, Maßnahmen für eine ordnungsgemäße Reinigung des Gemeinschaftseigentums zu treffen, also eine geeignete Reinigungskraft zu beauftragen. In der mündlichen Verhandlung vom 04.10.1991 erklärte sich dann die Verwalterin auch bereit, zum Beginn des neuen Jahres eine Firma mit der Reinigung der Treppenhäuser zu beauftragen. Ein solcher allgemeiner Auftrag für die gesamte Wohnanlage ist freilich dann bis heute nicht erteilt worden. Insoweit darf auf den Gang und den Inhalt dieses Vorverfahrens, dem gegenüber das vorliegende Verfahren vorgreiflich ist, Bezug genommen werden.

Nachdem somit das Thema unverändert für das Jahr 1992 noch zur Beschlußfassung anstand, lud die Verwalterin unter dem 09.06.1992 zu einer Eigentümerversammlung, die am 03.07.1992 stattfinden und in der unter anderem

• als Punkt 6
• eine eventuelle Änderung der bestehenden Hausreinigungspflicht durch die Bewohner und die Beauftragung eines Reinigungsdienstes oder die Personaleinstellung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft

auf der Tagesordnung stehen sollten. Diese Versammlung hat dann auch wie vorgesehen stattgefunden, war nach dem vorgelegten Protokoll mit 383,3/1000 anwesenden und gemäß § 12 der Gemeinschaftsordnung von der Verwalterin vertretenen restlichen Stimmen beschlußfähig und hatte zum genannten Punkt 6 über folgenden Antrag zu entscheiden:

die Treppenhäuser (…) sowie die sonstigen Flächen des Gemeinschaftseigentums (…) sind durch die Wohnungseigentümer zu reinigen.

Diese Verpflichtung der Wohnungseigentümer kann von diesen, entsprechend der Regelung in den einzelnen Mietverträgen, auch durch die Mieter oder beauftra...