BayObLG Beschluss vom 24.03.1994 - 2Z BR 28/94

Entscheidungsstichwort (Thema)

Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses

Verfahrensgang

AG München (Aktenzeichen UR II 600/92)

LG München I (Aktenzeichen 1 T 1791/93)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluß des Landgerichts München I vom 10. Januar 1994 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsteller haben als Gesamtschuldner die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen; außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 20 000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird.

Die in den 70er Jahren im sozialen Wohnungsbau errichtete und im Jahre 1983 in Eigentumswohnungen umgewandelte Wohnanlage besteht aus elf Häusern mit ca. dreihundert meist vermieteten Wohnungen.

Bis zum Jahre 1992 reinigten die Hausbewohner die Gemeinschaftsflächen turnusmäßig selbst. In der Eigentümerversammlung vom 3.7.1992 vertraten die Wohnungseigentümer mehrheitlich die Auffassung, daß die bisherige Praxis beibehalten werden sollte; sie stimmten folgendem Antrag zu:

Die Treppenhäuser (Treppenpodeste nebst ab- und aufläufigen Treppenstufen) sowie die sonstigen Flächen des Gemeinschaftseigentums (Hauseingangsbereich, Kellerflure, Speicherflure, Lift, Nottreppen inklusive Fenster usw.) sind durch die Wohnungseigentümer zu reinigen.

Diese Verpflichtung der Wohnungseigentümer kann von diesen, entsprechend der Regelung in den einzelnen Mietverträgen, auch durch die Mieter oder beauftragte Dritte erfüllt werden. Die Reinigung hat nach der Maßgabe des vom Verwalter jeweils kalenderjährlich im voraus aufzustellenden Reinigungsplanes zu erfolgen. Dieser legt fest, welche Wohnung in welcher Kalenderwoche welche Treppenhausbereiche zu reinigen hat. Ebenfalls legt dieser Plan fest, welche o.g. Teile des Gemeinschaftseigentums von welcher Wohnung zu reinigen sind.

Dieser Jahresreinigungsplan wird jeweils bis spätestens 15.12. des Jahres für das nächste Jahr erstellt und per Aushang in den Eingangsbereichen der einzelnen Häuser aufgehängt. Diese Regelung tritt mit sofortiger Wirkung in Kraft, wobei für die restliche Zeit des Jahres 1992 der bereits von der Verwaltung ausgehändigte Reinigungsplan gilt.

Die Antragsteller haben am 31.7.1992 beantragt, den Eigentümerbeschluß für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 28.12.1992 (WE 1993, 198) dem Antrag stattgegeben. Das Landgericht hat am 10.1.1994 auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegner den Beschluß des Amtsgerichts aufgehoben und den Antrag abgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Der angefochtene Eigentümerbeschluß entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. Reinigungsarbeiten von beschränktem Umfang, die in vergleichbaren Mietshäusern auch heute noch vielfach von den Mietern erledigt würden, könnten grundsätzlich den Wohnungseigentümern auch durch Mehrheitsbeschluß übertragen werden. In dem angefochtenen Eigentümerbeschluß werde überdies dem Gebot einer annähernd gleichmäßigen Verpflichtung aller Wohnungseigentümer Rechnung getragen. Hinzu komme, daß die hier mit einer Fremdreinigungsfirma gemachten Erfahrungen nicht befriedigend gewesen seien. Auch sei zu berücksichtigen, daß die Wohnanlage aus überwiegend sozial gebundenen Mietwohnungen bestehe und es in einem solchen Fall nicht sachgerecht erscheine, durch den Einsatz von Fremdreinigungsfirmen die Kosten in die Höhe zu treiben. Der Entscheidungsautonomie der Wohnungseigentümer, die in den vergangenen 17 Jahren den bisherigen Zustand als befriedigend empfunden hätten, sei Rechnung zu tragen; bei der Ungültigerklärung solcher Eigentümerbeschlüsse müsse Zurückhaltung gewahrt werden.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

Der Senat hält an seiner bisherigen Rechtsprechung (BayObLGZ 1991, 421/423; dort auch weitere Nachweise zu Rechtsprechung und Literatur) fest, daß eine turnusmäßige Treppenreinigung, die in vergleichbaren Mietshäusern auch heute noch vielfach von den Mietern erledigt wird, den Wohnungseigentümern grundsätzlich auch durch Mehrheitsbeschluß übertragen werden kann.

Rechtsfehlerfrei ist das Landgericht davon ausgegangen, daß hier ein solcher Fall vorliegt. Entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerdeführer mußte das Landgericht insbesondere nicht aufklären, ob die Wohnungseigentümer oder die herangezogenen Reinigungsunternehmen in der Vergangenheit besser gereinigt haben. Streitigkeiten darüber, ob einzelne Wohnungseigentümer oder ein Reinigungsunternehmen ihrer Reinigungspflicht ordnungsgemäß nachkommen, werden sich auch in Zukunft nicht vermeiden lassen. Abhilfe zu schaffen erscheint in beiden Fällen möglich. Für die Entscheidung ist als ausreichend anzusehen, daß jedenfalls die Mehrheit der Wohnungseigentümer die bisherige Reinigungspraxis du...