AG Löbau Urteil vom 12.02.2008 - 6 C 0290/06

Entscheidungsstichwort (Thema)

Forderung

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Dem Kläger wird jedoch nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

4. Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand

Die Parteien streiten um die Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung.

Mit Vertrag vom 07.01.2004 mieteten die Beklagten vom Kläger eine Wohnung … an, wobei unter § 2 Abs. 3 des Vertrages vereinbart wurde, dass die Beklagten als Mieter Betriebskosten zu tragen haben.

Für das Jahr 2005 erstellte der Kläger am 27.02.2006 eine Betriebskostenabrechnung, für deren Einzelheiten auf Blatt 8 der Akte verwiesen wird.

Die Abrechnung selbst nimmt für die Warmwasser- und Heizkosten Bezug auf eine Fremdabrechnung der Firma … deren Einzelheiten sich aus Blatt 54 ff. der Akte ergeben. Unter anderem wurde ein Warmwasserverbrauch des gesamten Miethauses von 130,618 Kubikmetern und der Beklagten selbst von 37,792 Kubikmetern angesetzt. Diese Werte hatte der Kläger anhand von individuell in den einzelnen Wohnungen angebrachten separaten Warmwasserzählern ermittelt, die im Abrechnungszeitraum über keine amtliche Eichung verfügten.

Aus der Betriebskostenabrechnung insgesamt ergibt sich zu Lasten der Beklagten unter Berücksichtigung ihrer Vorauszahlungen in Höhe von 1.100,00 EUR ein Nachzahlungsbetrag von 560,27 EUR, den der Kläger nebst Verzugszinsen und Gebühren für die außergerichtliche Rechtsverfolgung geltend macht.

Er beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 560,27 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 28.03.2006 sowie weitere Kosten in Höhe von 47,50 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 09.08.2006 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie sind unter anderem der Ansicht, dass die streitige Betriebskostenabrechnung an mangelnder Nachvollziehbarkeit leide. Im Übrigen sei auch die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung fehlerhaft, da in die Abrechnung nicht die Verbrauchswerte der ungeeichten Warmwasseruhren eingestellt werden dürften.

Für das Vorbringen der Parteien im Einzelnen wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

I.

Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung von 560,27 EUR als Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung 2005 vom 27.02.2006 gemäß §§ 535 II, 556 I BGB i.V.m. § 2 Abs. 3 des Mietvertrages. Die Abrechnung enthält mehrere Mängel, die sich auf Positionen beziehen, welche in ihrem Wert insgesamt die geltend gemachte Nachzahlungsforderung übersteigen.

1.

Die Positionen Wasserkosten, Abwasserkosten und Wasserkosten vor Zähler sind bereits mangels formell ordnungsgemäßer Abrechnung nicht fällig geworden. Die Fälligkeit verlangt das Vorliegen einer den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entsprechenden Abrechnung, die eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (st.R., u.a. BGH NJW 2007, 1059).

Diesen formellen Anforderungen wird die Abrechnung vom 27.02.2006 in Hinblick auf die Positionen Wasserkosten, Abwasserkosten und Wasserkosten vor Zähler nicht gerecht. Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen, vgl. BGH, a.a.O.; NJW 2005, 219. Dies ist bei den vorliegenden Positionen nicht gegeben, da der Mieter rechnerisch nicht überprüfen kann, wie sein Kostenanteil ermittelt worden ist. Er vermag zwar zu erkennen, dass die betreffenden Kosten nach dem ermittelten individuellen Verbrauch umgelegt worden sind, jedoch lässt sich sein Kostenanteil nicht aus den dargestellten Gesamtkosten bzw. dem Umlageschlüssel rechnerisch ermitteln. Entweder hätte der in Ansatz gebrachte Wasserpreis pro Kubikmeter genannt werden müssen, um den Mieter in die Lage zu versetzen, durch Multiplikation mit den eigenen Einheiten die eigenen Kosten zu errechnen. Oder zumindest hätte der Kläger den Gesamtverbrauch aufführen müssen, um den Einheitspreis durch Division der Gesamtkosten durch die Gesamteinheiten des Mietobjektes selbst ermitteln zu können.

Entgegen der Auffassung des Klägers ist es nicht ausreichend, dass sich der Mieter aus dem angegebenen individuellen Verbrauch und seinem Kostenanteil den Wasserpreis im Rückschluss selbst errechnen kann, denn die Betriebskostenabrechnung soll gerade dazu dienen, den Mieter in den Stand zu versetzen, den Rechenweg ...