AG Köln Urteil vom 28.03.2003 - 208 C 141/02

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten das Rechtsstreits trägt der Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 7.000,00 EUR abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand

Der Kläger ist Vermieter, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in Köln aufgrund Mietvertrages vom 01.12.1997. Die bis zum 3. Werktag eines Monats zu erbringende Miete beträgt 434,60 EUR (= 850,00 DM).

Nachdem die Miete für Juni, Juli und August 2001 nicht entrichtet worden war, kündigte der Kläger mit Schreiben vom 10.08.2001 das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzuges.

Die Miete für Juni und Juli 2001 zahlten die Beklagten erst am 15.08.2001, die Miete für August und September erst am 08.10.2001, für Oktober am 21.12.2001 und für November und Dezember 2001 am 12.01.2002. Wegen der Nachzahlungen führte der Kläger das Mietverhältnis trotz der erfolgten Kündigung fort.

Nachdem der Mietzins für Januar und Februar 2002 nicht geleistet worden war, kündigte der Kläger fristlos, hilfsweise fristgemäß mit Schreiben vom 25.03.2002 wegen Zahlungsverzuges und widersprach einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses.

Erneut kündigte er fristlos, hilfsweise fristgemäß wegen Verzuges mit den Mieten für Januar bis April 2002 und wegen wiederholten verspäteter Mietzahlung mit der am 08.05.2002 zugestellten Klage vom 17.04.2002.

Die Miete für Januar bis März 2002 wurde erst am 18.04.2002 gezahlt, ohne dass aber zunächst die April 2002 Miete gleichzeitig beglichen wurde.

Die Stadt Köln verpflichtete sich schließlich mit Schreiben vom 06.06.2002, alle bis dahin rückständigen Mieten auszugleichen.

Am 24.07.2002 stellte die Polizei gegen 20.00 Uhr bei einer Hausdurchsuchung mehrere Hanfpflanzen auf dem Balkon dar oben genannten Wohnung der Beklagten sicher, die der Beklagte zu 1.) angepflanzt hatte.

Der Kläger kündigte daraufhin erneut fristlos, hilfsweise fristgemäß mit Schreiben vom 13.08.2002 wegen wiederholten Hanfanbaus auf dem Balkon der gemieteten Wohnung sowie Konsums „bzw.” Handels mit Haschisch.

Durch Beschluss des Amtsgerichts Köln vom 05.02.2003 – Aktenzeichen: 581 Ds 412/02 – wurde das in der Folge gegen den Beklagten zu 1.) wegen Betäubungsmittelvergehens eingeleitete Strafverfahren gemäß § 153 a StPO unter der Auflage der Zahlung einer Geldbuße von 100,00 EUR an eine gemeinnützige Einrichtung vorläufig eingestellt.

Der Kläger behauptet u.a., die beklagten seien wiederholt ausdrücklich aufgefordert worden, die Miete pünktlich zu zahlen und hätten Abmahnungsschreiben auch erhalten. Gemäß Äußerungen anderer Mieter habe der Beklagte zu 1.) jeder Jahr, auch vor dem Jahr 2002, auf dem Balkon seiner Wohnung Hanf angepflanzt, geerntet, konsumiert und mit den Kanabisprodukten Handel getrieben. Am 24.07.2002 seien Hanfpflanzen in größerem Umfang vom Balkon geholt worden.

Er beantragt,

die Beklagten zu verurteilen, die von ihnen gemietete Wohnung im 3. Geschoß rechts des Hauses Brüsseler Str. 100, 50672 Köln, bestehend aus einem Zimmer, Küche, Diele, Bad, WC (Wohnungsgröße ca. 45 m²) zu räumen und geräumt an ihn herauszugeben.

Der Beklagte zu 1.) beantragt

Klageabweisung.

Er beruft sich u.a. gegenüber dem Zahlungsverzug als Kündigungsgrund auf Zurückbehaltungsrechte wegen umstrittener Mängel und weist auf die Unsubstantiiertheit des Vortrags des Klägers zu Abmahnungen bezüglich verspäteter Mietzahlungen und zu wiederholtem Hanfanbau, Konsum und Handel hin.

Ein Beweisbeschluss vom 20.09.2002 wurde nicht mehr ausgeführt.

Wegen weiterer Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unbegründet.

Dem Kläger steht gegenwärtig kein Anspruch auf Räumung und Rückgabe der Mietwohnung gemäß § 546, 985 BGB gegen die Beklagten zu, da das Mietverhältnis nicht durch die verschiedenen Kündigungen des Klägers beendet wurde.

Die fristlose Kündigung vom 10.08.2001 entfaltet keine Wirkung, da das Mietverhältnis in der Folge einvernehmlich fortgesetzt wurde. Der Kläger kann sein Räumungsbegehren auch nicht auf die Kündigung vom 25.03.2002 stützen.

Unabhängig davon, ob tatsächlich ein Zahlungsverzug zu diesem Zeitpunkt vorgelegen hat, ist jedenfalls die fristlose Kündigung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirksam geworden, weil die Stadt Köln mit Schreiben vom 06.06.2002, also innerhalb von zwei Monaten seit Rechtshängigkeit (= 08.05.2002), sich zur Zahlung aller bis dahin rückständigen Mieten verpflichtet hat. Dieser Heilung eines möglichen Zahlungsverzuges stand auch nicht § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB entgegen, wonach eine Heilung ausgeschlossen ist, wenn der letzten Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine in diesem Sinne geheilte Kündigung vorausgegangen ist. So hatte der Kläger bereits vor weniger als zwei Jahren mit Schreiben vom 10.08.2001 wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigt, und hatte von dieser Kündigung aufgrund von Nachzahlungen wieder Abstand genommen und das Mietv...