AG Darmstadt Urteil vom 16.10.1987 - 36 C 3396/87

Tenor

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die von ihnen innegehaltene Wohnung Grundstraße 25, 6100 Darmstadt, gelegen im 2. Obergeschoß rechts und bestehend aus 3 1/2 Zimmern, Küche, Bad, separatem WC, Diele, Abstellraum, Loggia und Kellerraum, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagte zu 2) trägt die Kosten des Rechtsstreits und neben ihr zu 2/3 der Beklagte zu 1) als Gesamtschuldner.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte zu 2) kann jedoch die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2.500,– DM abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Beklagten haben aufgrund Mietvertrages vom 15.8.1986 bei der Klägerin seit dem 1.9.1986 die Wohnung Grundstraße 25, 2. Obergeschoß rechts, in Darmstadt angemietet. Der monatliche Mietzins beträgt 765,39 DM. Nachdem die Beklagten mit 2.071,56 DM in Rückstand gekommen waren, sprach die Klägerin unter dem 12.1.1987 die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus.

Es wurde unter dem Aktenzeichen 36 C 502/87 des Amtsgerichts Darmstadt Räumungsklage erhoben, welche am 13.2.1987 zugestellt wurde. Unter dem 19.3.1987 gab das Sozialamt eine Übernahmeerklärung ab. Daraufhin erklärten die Parteien den Räumungsrechtsstreit übereinstimmend für erledigt.

In der Folgezeit gerieten die Beklagten erneut in Zahlungsverzug. Nachdem die spätestens am 3. Werktag eines jeden Monats fälligen Mieten für Juni und Juli 1987 ausstanden, kündigte die Klägerin erneut unter dem 9.7.1987 fristlos. Die Mieten für Juni und Juli 1987 gingen am 11.8.1987 bei der Klägerin ein, die Miete für August am 18.9.1987 und diejenige für September 1987 am 29.9.1987. Die erneute Räumungsklage ist am 1.9.1987 zugestellt worden.

Im Termin vom 2.10.1987 ist die Beklagte zu 2) vorläufig auch als Prozeßbevollmächtigte ihres Ehemannes zugelassen worden. Eine Vollmacht ist jedoch nicht nachgereicht worden.

Die Klägerin vertritt die Auffassung, eine erneute Heilung der fristlosen Kündigung komme nicht in Betracht.

Die Klägerin beantragt

wie erkannt.

Die Beklagte zu 2) beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte zu 2) ist der Auffassung, nunmehr ihren Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis nachgekommen zu sein.

Wegen der Einzelheiten des beiderseitigen Vorbringens wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist begründet. Gemäß § 554 Abs. I Nr. 1 BGB war die Klägerin zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, da die Beklagte mit zwei Monatsmieten für aufeinanderfolgende Termine in Verzug geraten waren. Die fristlose Kündigung ist auch nicht etwa durch Nachzahlung der rückständigen Mietzinsen gemäß § 554 Abs. II Nr. 2 BGB geheilt worden. Zwar hätten die Beklagten an sich binnen einer Frist von 1 Monat nach Zustellung der Räumungsklage den Rückstand nachzahlen können, vorliegend war der Rückstand auch binnen dieser Monatsfrist, nämlich am 29.9.1987, ausgeglichen. § 554 Abs. II Nr. 2 Satz 2 BGB versagt aber die Heilungswirkung, wenn der Kündigung vor nicht länger als 2 Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksame Kündigung vorausgegangen ist. So liegt der Fall hier.

Den Beklagten ist bereits unter dem 12.1.1987 fristlos gekündigt worden. Zwar trat in dem für erledigt erklärten Vorprozeß nicht einmal eine Unwirksamkeit der Kündigung ein, da die Befriedigung des Vermieters durch Übernahmeerklärung des Sozialamtes damals nicht vor, sondern erst nach Ablauf der Heilungsfrist eintrat. Der Ausschluß des sogenannten Nachholungsrechts muß aber erst recht gelten, wenn die Kündigung wegen Zahlungsverzuges wirksam war und der Vermieter dann trotzdem das Mietverhältnis fortgesetzt hat.

Gegen eine solche entsprechende Anwendung des § 554 Abs. II Nr. 2 Satz 2 BGB könnte nur ins Feld geführt werden, daß der Vermieter das Mietverhältnis bei Nachzahlung nach Ablauf der Heilungsfrist nicht aufgrund gesetzlichen Zwanges, sondern freiwillig fortgesetzt habe. In Rechtsprechung und Literatur ist auf diesem Gesichtspunkt für den Fall der rechtlichen und tatsächlichen Beendigung des Mietverhältnissen (vgl. LG Mannheim, NDR 1974, Seite 935 für den Fall, daß der Mieter bereits zwangsgeräumt war) und für den Fall des Neuabschlusses eines Mietverhältnisses (vgl. Emmerich-Sonnenschein, Mietrecht, § 554 BGB, Randnote 42) abgestellt worden. So liegt der Fall hier aber nicht. Die Parteien sind nicht davon ausgegangen, daß mit der im Vorprozeß durch die Klägerin abgegebenen Erledigungserklärung ein neues Mietverhältnis gegründet werde. Vielmehr liegt lediglich der Widerruf der gestaltenden Willenserklärung durch die Klägerin vor. Die Ausübung eines Gestaltungsrechts ist zwar an sich unwiderruflich, der Widerruf muß aber dann zugelassen werden, wenn auch der Gestaltungsgegner an dem durch die Ausübung geschaffenen Rechtszustand nicht festhalten will. Dann nämlich stellt der Widerruf nur den Zustand her, dessen Geltung der Gestaltungsgegner selbst herbeiführen will und schafft für diesen keine weitere Unsicherheit. S...