AG Köln Urteil vom 04.07.2022 - 215 C 8/22

Tenor

Der Beschluss der Eigentümerversammlung der Beklagten vom 14.12.2021 zu TOP 5 wird insoweit für unwirksam erklärt, als Frau K. M. zum Abschluss des Vertrages auch in Bezug auf Ziff. 4.4.1 des Vertragsentwurfs hinsichtlich des Einholens von Angeboten und des Führens von Vertragsverhandlungen sowie der Veranlassung und Abwicklung erforderlicher Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen ermächtigt wird.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden der Beklagten zu 25 % und dem Kläger zu 75% auferlegt

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner kann die Zwangsvollstreckung jeweils gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

Tatbestand

Der Kläger ist Mitglied der Beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft.

In der Eigentümerversammlung vom 14.12.2021 wurde beschlossen, dass eine Miteigentümerin, Frau K. M., zur Unterschrift des Verwaltervertrages mit der jetzigen Verwalterin bevollmächtigt werde. Diesen Beschluss greift der Kläger an.

Der Verwaltervertrag unterscheidet zwischen Grundleistungen einerseits und „besonderen Leistungen” andererseits. Erstere sind in der Grundvergütung enthalten, Letztere müssen jeweils gesondert vergütet werden.

In Ziffer 8.2 des Vertrages (Bl. 31 GA) ist Folgendes geregelt:

Die jeweilige Zugehörigkeit von Leistungen ist in dem Vertrag so dargestellt, dass in einer linken Spalte die Grundleistungen und in einer rechten Spalte die besonders zu vergütenden Leistungen der entsprechenden Kategorie aufgeführt sind. Die entsprechenden Spalten enthalten dabei zum Teil auszufüllende Felder, die allerdings nicht ausgefüllt sind:

Wegen der näheren Einzelheiten wird auf den Verwaltervertrag (Bl. 21 ff. GA) Bezug genommen.

Der Kläger ist der Ansicht, der Abschluss des Verwaltervertrages und damit auch die Erteilung der Verwaltervollmacht widersprächen ordnungsgemäßer Verwaltung, weil die Regelungen des Vertrages unübersichtlich und intransparent seien.

Der Kläger beantragt,

den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 14.12.2021 zu TOP 5 – Der Verwaltervertrag und die Verwaltervollmacht mit der … GmbH aus B. werden von Frau K. M. unterschrieben – für ungültig erklärt

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Ansicht, die Abgrenzung zwischen den in der Grundvergütung enthaltenen und den sonstigen Leistungen sei hinreichend klar. Eine AGB-Kontrolle habe im Übrigen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs alleine im Verhältnis zwischen der WEG und der Verwalterin zu erfolgen, nicht jedoch bereits im Rahmen einer Beschlussanfechtungsklage.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 23.05.2022 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist teilweise begründet.

A.

Der angefochtene Ermächtigungsbeschluss ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang für unwirksam zu erklären, soweit Frau K. M. zur Unterschrift des Verwaltervertrages ermächtigt wird, denn er widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

I.

Ob ein derartiger Ermächtigungsbeschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, bestimmt sich nach Maßgabe der folgenden Anforderungen:

1.

Zutreffend geht die Beklagte zunächst davon aus, dass eine AGB-Kontrolle des von der Verwalterin der Beklagten eingebrachten Formularvertrages im Rahmen der Beschlussklage nicht durchzuführen ist (BGH, Versäumnisurteil vom 5. Juli 2019 – V ZR 278/17 –, Rn. 23, juris).

2.

Zutreffend ist ferner, dass im Grundsatz gegen eine Aufteilung der Verwaltervergütung in Teilentgelte, auch soweit typische Verwalterleistungen betroffen sind, keine Bedenken bestehen (BGH, Versäumnisurteil vom 5. Juli 2019 – V ZR 278/17 –, Rn. 34 f., juris).

3.

Unter dem Gesichtspunkt der ordnungsmäßigen Verwaltung erfordert eine solche Vergütungsregelung allerdings zum einen eine klare und transparente Abgrenzung derjenigen – gesetzlich geschuldeten oder im Einzelfall vereinbarten – Aufgaben, die von einer vorgesehenen Grundvergütung erfasst sein sollen, von denen, die gesondert zu vergüten sind (BGH, Versäumnisurteil vom 5. Juli 2019 – V ZR 278/17 –, Rn. 35, juris). Zum anderen muss bei den Aufgaben, die in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft laufend anfallen, der tatsächliche Gesamtumfang der Vergütung erkennbar sein. Dieses wohnungseigentumsrechtliche Erfordernis wird einer Aufteilung der Vergütung für einzelne Tätigkeiten auch in diesem Bereich in aller Regel entgegenstehen (BGH, Versäumnisurteil vom 5. Juli 2019 – V ZR 278/17 –, Rn. 35, juris).

II.

Diesen Anforderungen genügt die vorliegende Vergütungsregelung nicht vollständig.

1.

Ob das von der Verwalterin der Beklagten genutzte Vertragsmuster als solches zu beanstanden ist, muss das Gericht nicht entscheiden. Maßgeblich ist vielmehr dessen ...