AG Kerpen Beschluss vom 18.12.1996 - 15 II 27/96

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Gesonderte Abrechnung über Sonderumlage sowie Anfechtbarkeit der Entlastung eines Verwalters

Tenor

Der auf der Eigentümerversammlung vom 2.4.1996 gefaßte Beschluß zur Genehmigung der Jahresabrechnung 1994/95 wird insofern für unwirksam erklärt, als in den Einzelabrechnungen der Wohnungseigentümer eine unterschiedslose Verrechnung aller Einnahmen mit den anteiligen Ausgaben vorgenommen wurde. Darüber hinaus ist die Abrechnung um eine korrekte Wiedergabe der Kontenstände zu ergänzen.

Die dem Verwalter gewährte Entlastung wird für ungültig erklärt.

Die Verfahrenskosten werden dem Verwalter auferlegt.

Eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten der Beteiligten findet nicht statt.

Gründe

Die Antragsteller sind Wohnungseigentümer in der Anlage „Am …” in Kerpen.

In den vergangenen Jahren war die Gemeinschaft mit der Sanierung der Balkone befaßt. Die Finanzierung erfolgt über die Erhebung einer Umlage; teilweise soll sie auch durch den Rückgriff auf die Instandhaltungsrücklage erfolgen.

In der Eigentümerversammlung vom 2.4.1996 wurde unter TOP 4 (in der Einladung noch als TOP 3 geführt, vgl. Bl. 4 bzw. Bl. 113 GA) die Jahresabrechnung 1994/1995 mehrheitlich gebilligt. Unter TOP 6 (Einladung noch TOP 5, vgl. a.a.O.) wurde dem Verwalter Entlastung erteilt.

Die Antragsteller meinen, daß die Abrechnung 1994/1995 zu beanstanden sei. Weiter sind sie der Auffassung, daß der Verwalter im Rahmen der Balkonsanierung seine Pflichten nicht zureichend wahrgenommen habe. Die dem Verwalter erteilte Entlastung sei daher für unwirksam zu erklären.

Nachdem sie zunächst fristwahrend die gefaßten Beschlüsse in vollem Umfang angefochten haben, wurde der Anfechtungsumfang mit Schriftsatz vom 2.7.1996 (dort S. 7 = Bl. 15 GA) begrenzt.

Die Antragsteller beantragen,

die Beschlüsse zur Jahresabrechnung 1994/95 – bezogen auf den Komplex der Balkonsanierung – und zur Entlastung des Verwalters für unwirksam zu erklären.

Die Antragsgegner haben keinen Antrag gestellt.

Der Verwalter beantragt,

den gestellten Antrag zurückzuweisen.

Der Verwalter ist der Ansicht, die Balkonsanierung unter Einhaltung der geschlossenen Verträge und den darin begründeten Zuständigkeiten korrekt abgewickelt zu haben.

Auf den Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 8.11.1996 wird Bezug genommen.

Der Anfechtungsantrag ist begründet.

Zu Recht machen die Antragsteller geltend, daß die Abrechnung für das Jahr 1994/95 nicht den gesetzlichen Anforderungen entspricht soweit die Sanierung der Loggien betroffen ist. Die Abrechnung nebst der Darstellung der Kontenstände ist rechtlich fehlerhaft. Die Abrechnung ist daher insofern für unwirksam zu erklären, als der Komplex der Balkonsanierung betroffen ist.

In rechtlicher Hinsicht ist von folgenden Erwägungen auszugehen:

Die Jahresabrechnung ist eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung (Weitnauer, WEG, 8. Aufl., § 28 Rz. 24 m.w. Nachw.) In die Abrechnung sind daher alle Einnahmen und Ausgaben des Wirtschaftsjahres aufzuführen. Dabei sind die Kontenstände der Gemeinschaft darzulegen.

Durch diese Form soll insbesondere eine schnelle Übersicht über die gesamten Aufwendungen und Einnahmen der Gemeinschaft ermöglicht werden. Dies dient gleichzeitig eine Kontrolle der Stimmigkeit der Kontenstände der Gemeinschaft (vgl.Weitnauer, § 28 Rz. 25).

Neben der Übersicht über die Ausgaben und Einnahmen der Gemeinschaft dient die Abrechnung dazu, die Zahlungsverpflichtung eines jeden Wohnungseigentümers zu konkretisieren. Gewöhnlich ergibt sich aus der Einzelabrechnung eines jeden Wohnungseigentümers ohne weiteres, ob er durch die Vorschüsse zuviel oder zu wenig Wohngeld für das laufende Wirtschaftsjahr erbracht hat.

Anders stellt sich die Lage indes dar, wenn – wie hier – nicht nur Vorauszahlungen auf das Wohngeld, sondern auch Beiträge auf eine beschlossene Sonderumlage zu entrichten sind. Die rechtliche Eigenständigkeit der beiden Zahlungsverpflichtungen verbietet in solchen Fällen eine gemeinsame Behandlung aller Ausgaben und Einnahmen.

Für die Gesamtabrechnung hat es allerdings dabei zu verbleiben, daß in ihr alle Ausgaben (einschließlich derjenigen der Balkonsanierung) darzustellen sind.

In der Wohngeldabrechnung eines jeden Wohnungseigentümers (Einzelabrechnung) sind demgegenüber nur die übrigen Betriebskosten zu erfassen und auf den jeweiligen Wohnungseigentümer zu verteilen. Diesen Kosten sind die Vorauszahlungen des Wohnungseigentümers (gemäß § 16 Abs. 2 WEG) gegenüberzustellen. Nur das gezahlte Wohngeld ist sodann mit dem Aufwand zu verrechnen, der auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfällt. Der sich hieraus ergebende Saldo verpflichtet den Wohnungseigentümer zu einer Nachzahlung oder weist für ihn ein Guthaben aus.

Aufwendungen für Sanierungsarbeiten, die über eine Sonderumlage finanziert werden sollen, gehören demgegenüber nicht in die Einzelabrechnung. Denn diese Kosten sollen auch nicht über das zu erhebende Wohngeld gedeckt wer...