AG Heilbronn Urteil vom 04.08.2004 - 7 C 1928/04

Tatbestand

Die Kläger nehmen die Beklagten als Gesamtschuldner auf Zahlung von Mietzins aus einem Wohnraummietvertrag in Anspruch.

Mit schriftlichem Mietvertrag vom 26.8.1995 mieteten die Beklagten von den Klägern ab 01.09.1995 eine 3-Zimmer-Wohnung in Heilbronn zum monatlichen Kaltmietzins von 385 EUR zuzüglich 25 EUR für eine Garage und 50 EUR Betriebskostenvorauszahlung, insgesamt somit 460 EUR monatlich. Bezüglich der Mietzeit und der ordentlichen Kündigung lautet § 2 des Mietvertrages:

1. a) das Mietverhältnis beginnt am 1.9.1995, es läuft auf unbestimmte Zeit. Kündigungsfristen siehe 2…

2. … Die Kündigungsfrist beträgt

   3 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums weniger als 5 Jahre vergangen sind,

   6 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 5 Jahre vergangen sind,

   9 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 8 Jahre vergangen sind,

   12 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 10 Jahre vergangen sind ….

Mit Schreiben vom 08.12.2003 kündigten die Beklagten das Mietverhältnis zum 31.03.2004, weil sie zum 01.01.2004 in eine Vierzimmerwohnung umziehen wollten. Die Parteien streiten darüber, ob durch die Kündigung der Beklagten der Mietvertrag zum 31.3.2004 beendet wurde. Mit Schreiben des Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom 06.02.2004 wurde den Klägern eine Liste von Wohnungsinteressenten übersandt. Mit einem von ihnen schlossen die Kläger ab 01.06.2004 einen im Termin vorgelegten schriftlichen Mietvertrag ab. Sie möchten die Beklagten erst zum 31.5.2004 aus dem Mietvertrag entlassen. Nachdem die Beklagten schon im Februar 2004 eine Übergabe der Mietsache wünschten, die Kläger die Beklagten jedoch im März 2004 wegen einer Rückgabe an ihren Anwalt verwiesen, bat der Prozessbevollmächtigte der Beklagten mit Schreiben vom 29.3.2004 um einen kurzfristigen Termin zur Übergabe, zu der es wiederum nicht kam, weshalb die Wohnungsschlüssel dann per Einschreiben mit Rückschein am 5.04.2004 zu den Klägern gelangten. Die Beklagten zahlten ab März 2004 keine Miete mehr. Die Mieten für März und April 2004 stellen die Klageforderung dar. Die Beklagten halten die Mietzinsforderung dem Grunde nach für nicht berechtigt. Sie haben hilfsweise die Aufrechnung erklärt mit einer Gegenforderung wegen zu viel gezahlter Betriebskosten nach vorausgegangenen überhöhten Abrechnungen über die Nebenkosten für die Jahre 1995 bis 2002 in Höhe von insgesamt 2.162,63 EUR. Die Beklagten machen geltend, gem. § 3 des Mietvertrages seien lediglich die Kosten von Strom, Heizung, Müllabfuhr und Kabel auf die Beklagten umgelegt worden. Dennoch hätten die Kläger in ihren Nebenkostenabrechnungen von den Beklagten auch die Erstattung von Kosten für Versicherungen, Grundsteuer, Schornsteinfeger etc. verlangt, ohne hierzu berechtigt zu sein. Bereits Herr Klähr, von dem die Kläger die Mietwohnung gekauft haben, rechnete die vertraglich nicht auf die Beklagten umgelegten Nebenkosten wie Versicherungen, Grundsteuer und Schornsteinfeger den Beklagten gegenüber ab. Beim Kauf der Wohnung durch die Kläger war sowohl mit Herrn Klähr auf der einen Seite wie auch mit den Beklagten auf der anderen Seite vereinbart worden, dass die Betriebskosten geschuldet und abgerechnet werden sollen wie bisher, womit die Beklagten einverstanden waren. Während der Dauer des Mietverhältnisses erhoben die Beklagten auch keinerlei Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnungen, sondern leisteten von ihnen geforderte Nachzahlungen. Die Kläger erheben gegen die hilfsweise zur Aufrechnung gestellten Forderungen die Verjährungseinrede.

Die Kläger sind der Auffassung, nach der Vereinbarung in § 2 des schriftlichen Mietvertrages habe für die Beklagten eine neunmonatige Kündigungsfrist bestanden, weil das Mietverhältnis länger als acht Jahre gedauert habe. Nur weil ab 01.06.2004 ein Nachmieter gefunden werden konnte, seien die Kläger bereit, die Beklagten zum 31.05.2004 aus dem Mietvertrag zu entlassen.

Die Kläger beantragen,

wie erkannt.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Auffassung, nach neuem Recht gelte eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Außerdem sei die überwiegende Anzahl der den Klägern gemeldeten Wohnungsinteressenten bereit gewesen, die Wohnung schon ab 01.03.2004 anzumieten. Nach Treu und Glauben dürften die Kläger daher ab März 2004 keine Miete mehr beanspruchen.

Wegen der Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Die Parteien haben einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren zugestimmt (§ 128 Abs. 2 ZPO).

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet.

Den Klägern steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf die Mieten für März und April 2004 in Höhe von 920 EUR aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag zu (§§ 535 Abs.2, 421 BGB). Die mit Schreiben der Beklagten vom 08.12.2003 ausgesprochene Kündigung zum 31.3.2004 hat das Mietverhältnis nicht vor dem 31.5.2004 beendet, denn die Kündigungsfrist für den vorliegenden Mietvertrag betrug neun Monate, da...