AG Villingen-Schwenningen Urteil vom 08.06.2004 - 7 C 635/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

Forderung

Tenor

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 220,45 EURO nebst Zinsen hieraus in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 11.12.2003 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 88 Prozent und die Beklagten als Gesamtschuldner 12 Prozent.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der jeweilige Vollstreckungsschuldner kann die Vollstreckung durch den jeweiligen Vollstreckungsgläubiger gegen Leistung einer Sicherheit in Höhe von 120 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis über die Wohnung … ab dem 01.02.1996 auf unbestimmte Zeit. Die Klägerin war Vermieterin, die Beklagten Mieter. Mit Einschreiben vom 02.06.2003 kündigten die Beklagten „zum 31.08.2003”.

§ 2 Ziff. 2 des Mietvertrages vom 26.01.1996 (AS 7 ff), auf den Bezug genommen wird, lautet:

„Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums weniger als 5 Jahre vergangen sind, 6 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 5 Jahre vergangen sind, 9 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 8 Jahre vergangen sind, 12 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 10 Jahre vergangen sind.” Die Klausel ist vorgedruckter Inhalt des ansonsten handschriftlich ausgefüllten Mietvertrages.

Einen von drei Schlüsselsätzen übergaben die Beklagten am 29.08.2003. Eine Weitervermietung der Mietsache konnte erst zum 01.12.2003 erfolgen.

Die Klägerin behauptet:

Der Nebenkostenabrechnung der Klägerin vom 10.08.2003 für Mai 2002 bis Mai 2003 seien bereits vorgerichtlich sämtliche Unterlagen beigefügt gewesen. Die Abrechnung samt der Abrechnung … vom 24.06.2003 habe insgesamt 17 Seiten umfasst.

Die Klägerin ist weiterhin der Rechtsansicht, die Kündigungserklärung habe das Mietverhältnis nicht zum 31.08.2003 beendet. Es liege eine vor dem 01.09.2001 abgeschlossene Formularklausel zu den Kündigungsfristen vor. Diese gelte als vereinbarte Kündigungsfrist. Nach Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB sei damit § 573 c BGB neuer Fassung nicht anwendbar. Die alte Kündigungsfrist von neun Monaten gelte weiter aufgrund der Dauer des Mietverhältnisses.

Eine Mietaufhebungsvereinbarung sei zu keinem Zeitpunkt geschlossen worden.

Die Klägerin beantragt:

Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Klägerin 1.846,36 EUR nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 %-punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank ab Rechtshängigkeit zu bezahlen.

Die Beklagten beantragen Klageabweisung.

Die Beklagten behaupten:

Der Anspruch auf Nachzahlung von Nebenkosten werde vorsorglich bestritten, da der Nebenkostenabrechnung keine Unterlagen beigefügt gewesen seien und so eine detaillierte Überprüfung der einzelnen Positionen nicht möglich sei. Die Abrechnung sei nicht ordnungsgemäß aufgestellt unter Berücksichtigung dessen, dass zunächst die Gesamtkosten und dann der Mieteranteil unter Angabe der Verrechnungsschlüssel anzugeben sei. Auch sei die Position Abzug des Allgemeinstroms aus den Heizkosten nicht nachvollziehbar.

Die Miete sei aus zwei Gründen nicht geschuldet:

Einerseits habe die Prozessbevollmächtigte der Klägerin anlässlich eines anderen Rechtsstreits zwischen den Parteien mitgeteilt, die Klägerin sei damit einverstanden, dass die Beklagte im August 2003 ausziehen.

Zudem liege ein Altvertrag vor, der keine eigene Vereinbarung der Kündigungsfristen treffe, sondern nur den Gesetzeswortlaut wiederhole. Dies stelle keine vereinbarte Kündigungsfrist dar. Somit gelte § 573 c BGB neuer Fassung.

Die Klage wurde am 11.12.2003 zugestellt.

Das Gericht hat auf die übergangsrechtlichen Problematik und die Anwendbarkeit von § 573 c Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 BGB mit Verfügung vom 31.03.2004 hingewiesen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist nur teilweise begründet.

Der geltendgemachte Anspruch auf Bezahlung von 220,45 EUR Nebenkostennachzahlung für Mai 2002 bis Mai 2003 ergibt sich aus § 3 Ziff. 3 des Mietvertrages i.V.m. § 535 BGB. Die Beklagten haben dem mit Schriftsatz der Klägerin vom 08.03.2004 erfolgten Vortrag, wonach alle diesem Schriftsatz beigefügten Anlagen zur Nebenkostenabrechnung den Beklagten bereits mit der Abrechnung übersandt worden seien, nicht widersprochen. Sie haben aber ihr Bestreiten auf die allgemeine Übersichtlichkeit unter Berücksichtigung der jeweiligen Verteilungsschlüssel sowie die Position Allgemeinstrom konkretisiert. Das Gericht hält die Abrechnung für nachvollziehbar und durchaus den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung entsprechend. Hierbei kommt es nicht nur auf das Abrechnungsschreiben vom 10.08.2003 an. Nachdem die Beklagten unwidersprochen alle als AS 55–87 vorgelegten Unterlagen erhielten, kommt es darauf an, dass die Abrechnung unter Berücksichtigung aller Unterlagen nachvollziehbar ist....