AG Hamburg-Blankenese Urteil vom 04.06.2008 - 539 C 14/08

Nachgehend

LG Hamburg (Urteil vom 18.02.2009; Aktenzeichen 318 S 99/08)

Tenor

I. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin EUR 385,14 nebst Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 12.05.2007 zu zahlen.

II. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Kosten in Höhe von EUR 83,54 nebst 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 09.04.2008 zu zahlen.

III. Die Beklagten tragen als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits.

IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in selber Höhe leistet.

V. Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand

Die Wohnungseigentümergemeinschaft macht hier gegenüber den Beklagten als Wohnungseigentümern der Wohnung Nr. 3 in der Wohnanlage C-straße 39 in Blankenese Wohngeldnachzahlungen für das Wirtschaftsjahr 2006 geltend.

Die als Anlage K 1 (Bl. 5 d.A.) vorgelegte Wohngeldabrechnung endet mit der tenorierten Nachzahlung in Höhe von EUR 385,14. Die Abrechnung wurde am 05.05.2007 zu TOP 02 mit 9 Ja-Stimmen, 1 Nein-Stimme, 0 Enthaltungen und der Feststellung des Versammlungsleiters „Damit ist der Beschluss zustande gekommen” beschlossen.

Obwohl die Beklagte zu 1) laut Zusatz zum Beschluss ohne Begründung Einwände erhob und diese noch schriftlich aufgeben wollte, erfolgte jedenfalls keine gerichtliche Beschlussanfechtung.

In § 18 der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung vom 14.09.2004 heißt es unter anderem:

„Bestellung des Verwalters

Zum Verwalter ist ab 01.01.2001 bis 31.12.2005 bestellt:

	J,
	C-straße 39, Hamburg

Diese Bestellung wird hiermit erweitert bis 31.12.2009. …

4) In Erweiterung der gesetzlichen Bestimmungen hat der Verwalter folgende Befugnisse: …

b) die von den Eigentümern zu entrichtenden Beträge einzuziehen und diese gegenüber einem säumigen Wohnungseigentümer im eigenen oder fremden Namen für die übrigen Eigentümer als Treuhänder gerichtlich geltend zu machen…”

Am 02.04.2007 vor dem Genehmigungsbeschluss zu TOP 02 hatte der Verwalter J die jetzigen Beklagten noch darauf hingewiesen, dass sie als einzige Miteigentümer ihren Anteil in Höhe von EUR 285 für eine Sondereinlage für den Öleinkauf nicht gezahlt hätten.

Die Klägerin beantragt

wie erkannt.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten behaupten, der Verwalter habe selbst die Übersicht verloren. Die „Sondereinlage für den Öleinkauf” hätten sie nicht gezahlt, jedoch auch keine Veranlassung dafür gesehen. Statt diese Sondereinlage aufzulösen, habe der Verwalter diese in seinen Abrechnungen weiter mit herumgeschleppt.

Im Übrigen fehle es an einer Prozessvollmacht auf Seiten der Klägerin. Insbesondere gäbe es keine Vereinbarung und auch keinen Beschluss nach § 27 Abs. 2 Ziffer 3 WEG.

Zur Ergänzung des Tatbestandes wird Bezug genommen auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Erörterungen im Termin zur mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet.

Die in Teilbereichen rechtsfähige klagende Wohnungseigentümergemeinschaft ist als Verband hier ordnungsgemäß vertreten durch den noch amtierenden Verwalter J. Dies ergibt sich aus der modifizierten Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung vom 14.09.2004, § 18.

In dieser Gemeinschaftsordnung ist auch geregelt, dass der Verwalter im eigenen Namen oder – wie hier – in fremdem Namen, nämlich namens der aktivlegitimierten Wohnungseigentümergemeinschaft Wohngeldrückstände „gerichtlich geltend machen” darf.

Die von Beklagtenseite herangezogene Vorschrift des § 27 Abs. 2 Ziffer 3 mit ihrem Beschlusserfordernis bezieht sich auf Ansprüche „aller Wohnungseigentümer”. Der Sozialanspruch auf Zahlung von Haus- bzw. Wohngeld steht jedoch der Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. § 10 Abs. 6 und 7 WEG) zu. Gemäß § 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG vertritt der Verwalter insoweit den Verband. Die erforderliche Vereinbarung, die ihn hierzu ermächtigt, ergibt sich wiederum aus der Gemeinschaftsordnung von 2004 (dort § 18 Ziffer 4 b). Hierzu heißt es etwa bei Abramenko (in Riecke/Schmid, Fachanwaltskommentar, 2. Aufl. WEG, § 27, Rn 65):

„Die Geltendmachung von Ansprüchen hat der Gesetzgeber nur in § 27 Abs. 2 Nr. 3 geregelt. Im Gegensatz zu dieser – weitgehend überflüssigen – Vorschrift fehlt eine entsprechende Bestimmung im Zusammenhang mit den Aufgaben und Befugnissen des Verwalters gegenüber dem Verband. … In Ermangelung einer solchen Spezialvorschrift richtet sich die Ermächtigung des Verwalters zur gerichtlichen … Geltendmachung von Ansprüchen ebenfalls nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG.”

Mit Bestandskraft des Genehmigungsbeschlusses über die Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen ist der Betrag aus der Wohngeldabrechnung 2006 in Höhe von EUR 385,14 von den Beklagten geschuldet, unabhängig davon, ob sie für oder gegen diesen Beschluss gestimmt haben. Jedenfalls ist nach Versäumen der Anfe...