AG Gießen Urteil vom 26.06.2001 - 45 MC 207/01

Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 2.200,– DM nebst 2 % Zinsen aus 3.800,– DM vom 01.07.1995 bis zum 03.03.1997 und aus 2.200,– DM seit dem 04.03.1997 zu zahlen.

Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung von 3.400,– DM abwenden, wenn nicht die Kläger in gleicher Höhe Sicherheit leisten.

Tatbestand

Die Kläger waren vom 01.07.1995 bis zum 31.03.1997 Mieter einer Wohnung des Beklagten in … Bei Beginn des Mietverhältnisses zahlten sie eine Kaution von 3.800,– DM. Mit der Klage verlangen sie die Rückzahlung dieser Kaution abzüglich des Mietzinses für März 1997, den sie mit 1.600,– DM in Ansatz bringen.

Die Parteien streiten darüber, ob dem Beklagten Ansprüche auf Renovierungskosten und auf Nebenkosten für die Abrechnungsperiode 1995/1996 zustehen, mit denen er gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch der Kläger Aufrechnung erklären kann.

Die Kläger sind der Meinung, dass sie zu Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet waren. Sie bestreiten die Berechtigung der von dem Beklagten gestellten Nebenkostenabrechnung.

Die Kläger beantragen,

den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger 2.200,– DM nebst 2 % Zinsen aus 3.800,– DM vom 01.07.1995 bis zum 03.03.1997 und aus 2.200,– DM seit dem 04.03.1997 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er verrechnet die Kaution mit zeitanteiligen Renovierungskosten von 5.350,47 DM, der Miete für März 1997, die er mit 1.500,– DM in Ansatz bringt und einer Nebenkostennachzahlung 1995/1996 von 702,49 DM. Auf die Abrechnung Bl. 26 d.A. wird verwiesen. Der Beklagte ist der Meinung, dass er gemäß §§ 15, 16 des Mietvertrages die Renovierungskosten verlangen könne, weil die Kläger entgegen ihrer vertraglichen Verpflichtung weder bei Beginn des Mietverhältnisses noch bei Beendigung des Mietverhältnisses renoviert hätten.

Wegen der Einzelheiten des Parteivortrags wird auf die bis zum Termin am 16.05.2001 eingereichten Schriftsätze und Unterlagen und das Protokoll vom 16.05.2001 sowie auf den Schriftsatz des Kläger-Vertreters vom 18.05.2001 verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist begründet.

Die Kläger können den Teilbetrag der Kaution von 2.200,– DM verlangen. Die Ansprüche, die der Beklagte mit der Kaution verrechnet, sind mit Ausnahme des Anspruchs auf Zahlung der Miete für März 1997 unberechtigt. Den Anspruch auf Zahlung der Miete für März 1997 haben die Kläger bei der Berechnung der Klageforderung berücksichtigt und zwar sogar mit einem um 100,– DM höheren Betrag als der Beklagte angibt.

Renovierungskosten kann der Beklagte von den Klägern nicht verlangen, weil die Kläger nach dem zwischen den Parteien gültigen Mietvertrag nicht zur Renovierung verpflichtet waren. Die Renovierungsklauseln in §§ 15, 16 des Mietvertrages sind gemäß § 9 des Gesetzes über Allgemeine Geschäftsbedingungen insgesamt unwirksam, weil sie zu einer unangemessenen Benachteiligung der Mieter führen. Die Mieter haben nämlich zum einen die Anfangsrenovierung gemäß § 15 und zum anderen die laufenden Schönheitsreparaturen gemäß § 16 zu tragen. Daraus ergibt sich, dass sie mit Renovierungen belastet werden, welche auf eine Abnutzung der Wohnung zurückzuführen sind, die zumindest teilweise außerhalb der Mietzeit der Kläger liegt. Die Kumulierung beider Klauseln führt zu einer unangemessenen Benachteiligung der Mieter. Dies gilt selbst dann, wenn jede Klausel für sich allein unbedenklich wäre (Schmidt/Futterer, Mietrecht, 7. Auflage 1999, § 548 BGB, Rnd.Nr. 62). In diesem Fall ist die ganze Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam. Das Transparenzgebot verbietet es, eine der beiden Klausel fortgelten zu lassen (LG Hamburg, NJW RR 2000, Seite 1396). Dabei kann es dahingestellt bleiben, ob die handschriftliche Klausel in § 15 als Allgemeine Geschäftsbedingung oder als Individualvereinbarung anzusehen ist. Jedenfalls handelt es sich nämlich bei dem § 16 um eine Allgemeine Geschäftsbedingung. Beim Zusammentreffen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen und Individualvereinbarung ist aber eine Gesamtwürdigung der Regelung in dem Mietvertrag vorzunehmen, die dazu führen kann, dass wegen des Summierungseffekts der Klauseln die Abwälzung der Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam ist (LG Kiel, Urteil vom 19.06.1997 und vom 03.07.1997, WM 1998, Seite 215).

Nach allem waren die Kläger zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Es spielt keine Rolle, dass der Beklagte Ansprüche nur aufgrund der Quotenklausel in § 16, nicht aber aufgrund des § 15 geltend macht. Da die Kläger nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet waren, schulden sie auch keine anteiligen Kosten der Schönheitsreparaturen für ihre Mietzeit aufgrund der Quotenklausel in § 16 des Mietvertrages.

Ein eventueller Anspruch des Beklagten auf Nachzahlung von Nebenkosten für die Abrechnungsperiode 1995/1996 ist bisher noch nicht fällig. Die Aufrechnung des Beklagten mit der Nachzahlungsforderung von 702,49 DM greift dahe...