AG Frankfurt am Main Urteil vom 19.10.2004 - 33 C 1980/04 - 29

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Kläger klagen auf Herausgabe der Mietbürgschaftsurkunde.

Die Kläger mieteten mit Mietvertrag vom 19.03.2002 von der Beklagten eine Wohnung … in 60388 Frankfurt am Main an. Gemäß § 24 des Mietvertrages wurde vereinbart, dass die Mieter der Vermieterin für die Einhaltung der ihnen aus diesem Vertrag obliegenden Verbindlichkeiten Sicherheit in Geld in Höhe von 1.950,00 EUR geben. Diese Sicherheitsleistung wurde durch die in dem Klageantrag näher bezeichnete Mietbürgschaft der Dresdner Bank erbracht. Nach § 2 des Mietvertrages ist bestimmt, dass der Mietvertrag auf die Dauer von 36 Monaten geschlossen wird und bis zum 31.03.2005 läuft. Er verlängert sich jeweils um 12 Monate, falls er nicht gekündigt wird. Gemäß Nummer 14 der Anlage zu § 27 des Mietvertrages ist unter anderem bestimmt, dass der Mieter für die Dauer von 3 Jahren auf eine Kündigung verzichtet.

Die Kläger haben das Mietverhältnis mit Schreiben vom 29.05.2003 gekündigt. Sie sind zum 31.08.2003 aus der Wohnung ausgezogen. Die Wohnung ist seit Mitte Februar 2004 anderweitig vermietet.

Die Kläger sind der Auffassung, das Mietverhältnis sei durch ihre Kündigung mit Wirkung zum 31.08.2003 beendet worden. Der Abschluss des Mietvertrages für die Dauer von 36 Monaten gemäß § 2 Nummer 3 des Mietvertrages vom 19.03.2002 sowie der 3-jährige Verzicht auf eine Kündigung gemäß Nummer 14 der Anlage zu § 27 des Mietvertrages ändere an der Wirksamkeit der Kündigung nichts. Diese Vertragsabreden seien gemäß § 307 BGB unwirksam. Denn bei dem vorliegenden Mietvertrag handele es sich um allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne des § 305 BGB. Außerdem sei dieser Kündigungsverzicht nicht mit den wesentlichen Grundgedanken der §§ 573 c Absatz 4 und 575 BGB vereinbar.

Die Kläger beantragen,

die Beklagte zu verurteilen, die Urkunde über die Mietbürgschaft Nummer 400000201283 der Dresdner Bank, betreffend eine selbstschuldnerische Bürgschaft bis zum Betrag von 1.950,00 EUR einschließlich Zinsen und Kosten unter Verzicht auf die Einrede der Anfechtbarkeit, der Aufrechenbarkeit und der Vorausklage an die Kläger herauszugeben.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte vertritt die Ansicht, nach dem abgeschlossenen Mietvertrag scheide eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der 3-Jahres-Frist, d.h. vor dem 31.05.2005 aus. Denn die in dem Mietvertrag getroffenen Kündigungsvereinbarungen seien wirksam. Im Übrigen behauptet die Beklagte, die genannten Vereinbarungen seien mit den Klägern individuell ausgehandelt worden. Aus diesem Grunde stehe ihr, wie die Beklagte meint, ein Zurückbehaltungsrecht gemäß den §§ 273, 320 BGB wegen Mietrückstände Oktober bis einschließlich 15.02.2004 zu. Mieten für den vorgenannten Zeitraum sind von den Klägern unstreitig nicht gezahlt worden.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist als unbegründet abzuweisen.

Einem Anspruch der Kläger gemäß § 371 BGB in Verbindung mit § 24 Nummer 2 des Mietvertrages vom 19.03.2002 auf Herausgabe der Bürgschaftsurkunde steht ein Zurückbehaltungsrecht der Beklagten gemäß den §§ 273, 320 BGB wegen der unstreitig nicht gezahlten Mieten für den Zeitraum Oktober bis einschließlich 15.02.2004 entgegen. Denn das Mietverhältnis ist durch die Kündigung der Kläger vom 29.05.2003 nicht mit Wirkung zum 31.08.2003 beendet worden. Die Kläger sind daher verpflichtet, die Mieten bis zur Weitervermietung der streitigen Wohnung zu zahlen. Weitervermietet wurde die Wohnung erst zum 15.02.2004, wie zwischen den Parteien unstreitig ist.

Der in dem Mietvertrag gemäß § 3 Nummer 3 in Verbindung mit Nummer 14 der Anlage zu § 27 des Mietvertrages getroffene Kündigungsausschluss für die Dauer von 36 Monaten, also vor dem 31.03.2005, ist wirksam. Dem steht die gesetzliche Regelung des § 573 c Absatz 4 BGB nicht entgegen. Denn es ist grundsätzlich zu unterscheiden zwischen der Vereinbarung eines Kündigungsverzichts und einer Kündigungsfrist. Nach § 573 c Absatz 4 BGB sind Vereinbarungen, welche zum Nachteil des Mieters von der gesetzlichen Kündigungsfrist des § 573 c Absatz 1 BGB abweichen, unwirksam. Durch einen Kündigungsverzicht werden jedoch die einzuhaltenden Kündigungsfristen nicht verändert. Die Frage, mit welcher Frist das Mietverhältnis gekündigt werden kann, stellt sich vielmehr erst, wenn dem Kündigenden ein Kündigungsrecht zusteht. Dies soll aber durch eine von den Parteien vereinbarte Kündigungsverzichtsabrede für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen werden. Das Gesetz selbst unterscheidet ausdrücklich zwischen der Zulässigkeit einer Kündigung (vgl. § ...