AG Berlin-Charlottenburg Urteil vom 03.01.2005 - 209 C 483/04

Verfahrensgang

AG Berlin-Wedding (Entscheidung vom 28.09.2004; Aktenzeichen 04-1122031-1-1)

Tenor

1. Die Vollstreckungsbescheide des Amtsgerichts Wedding vom 28.09.2004 zum Geschäftszeichen 04-1122031-2-9 und 04-1122031-1-1 werden aufrechterhalten.

2. Die Beklagten tragen auch die weiteren Kosten des Rechtsstreits gesamtschuldnerisch.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Die Vollstreckung aus den Vollstreckungsbescheiden darf nur gegen Leistung dieser Sicherheit fortgesetzt werden.

Tatbestand

Die Kläger begehren von den Beklagten Zahlung von Wohnraummiete.

Die Beklagten mieteten mit formularschriftlichem Vertrag vom 10.03.2003 ab dem 01.04.2003 von den Klägern eine im Hause Kantstraße …, 10625 Berlin, gelegene Wohnung. In § 3 Abs. 1 des Mietvertrages trafen die Parteien eine Staffelmietvereinbarung. Nach dieser betrug die Nettokaltmiete in der Zeit vom 01.04.2003 bis zum 31.03.2004 monatlich 385,51 Euro und in der Zeit vom 01.04.2004 bis zum 31.03.2005 monatlich 397,08 Euro. Daneben hatten die Beklagten nach § 3 Abs. 2 des Vertrages Vorschüsse auf die warmen und kalten Betriebskosten in Höhe von insgesamt 138,04 Euro monatlich zu zahlen. § 2 Abs. 1 des Vertrages enthält folgende (zeichengetreu wiedergegebene) Klausel:

„Das Mietverhältnis beginnt am 01.04.2003. Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist des J 573 c BGB gekündigt werden, auf ausdrücklichen Wunsch des Mieters von diesem jedoch erstmals zum 31.03. 2005.”

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Mietvertrag Bezug genommen (Bl. 43 bis 48 d.A.). Mit Schreiben vom 17.09.2003 erklärten die Beklagten gegenüber den Klägern, sie kündigten das Mietverhältnis zum 31.12.2003. Die Kläger antworteten mit Schreiben vom 22.09.2003, das Mietverhältnis könne frühestens zum 31.03.2005 gekündigt werden. In den Monaten Oktober 2003 bis Juni 2004 leisteten die Beklagten keine monatlichen Zahlungen an die Kläger.

Die Kläger haben zunächst das gerichtliche Mahnverfahren vor dem Amtsgericht Wedding – Mahngericht – gegenüber den Beklagten als Gesamtschuldner betrieben. Das Amtsgericht Wedding hat am 28.09.2004 gegen die Beklagten jeweils einen Vollstreckungsbescheid des Inhalts erlassen, dass die Beklagten 4746,66 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus je 523,55 Euro seit dem 07.10.2003, 06.11.2003, 04.12.2003, 07.01.2004, 05.02.2004 und dem 04.03.2004 sowie aus je 535,12 Euro seit dem 06.04.2004, 06.05.2004 und dem 04.06.2004 an die Kläger zu zahlen hatten. Gegen diese ihnen am 01.10.2004 zugestellten Vollstreckungsbescheide haben die Beklagten mit einem beim Mahngericht am 04.10.2004 eingegangenen Schreiben Einspruch eingelegt.

Die Kläger beantragen,

die Vollstreckungsbescheide des Amtsgerichts Wedding vom 28.09.2004 zum Geschäftszeichen – 04-1122031-2-9 – und – 04-1122031-1-1 –, beide zugestellt am 01.10. 2004, werden aufrechterhalten.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten behaupten, sie hätten in der Zeit vom 22.04. bis 26.06.2004 eine Mietkaution in Höhe von 1363,59 Euro bei den Klägern hinterlegt. Die Beklagten erklären, sie rechneten mit ihrem Kautionsrückzahlungsanspruch gegen die Forderungen der Kläger für die Monate Oktober bis Dezember 2003 auf.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Terminsprotokoll vom 13.12.2004 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Durch den form- und fristgerechten Einspruch gegen die Vollstreckungsbescheide des Amtsgerichts Wedding wird der Rechtsstreit in die Lage vor Eintritt der Säumnis zurückversetzt, §§ 700 Abs. 1, 342 ZPO.

Die Klage hat vollumfänglich Erfolg.

Die zulässige Klage ist auch begründet.

Die Kläger können von den Beklagten Zahlung von 4746,66 Euro aus § 535 Abs. 2 BGB verlangen.

Unstreitig waren die Beklagten ab dem 01.04.2003 Mieter und die Kläger Vermieter einer im Hause Kantstraße …, 10625 Berlin, gelegene Wohnung. Die Miete nebst Nebenkosten betrug aufgrund einer Staffelmietvereinbarung in der Zeit vom 01.04.2003 bis zum 31.03.2004 monatlich 523,55 Euro und in der Zeit vom 01.04.2004 bis zum 31.03.2005 monatlich 535,12 Euro.

Das Mietverhältnis der Parteien ist bislang nicht beendet. Insbesondere ist es nicht durch die Kündigungserklärung der Beklagten vom 17.09.2003 beendet worden. Zwar haben die Beklagten mit Schreiben vom 17.09.2003 gegenüber den Klägern erklärt, sie kündigten das Mietverhältnis zum 31.12.2003. Diese Kündigung ist indes unwirksam, weil die Parteien in § 2 Abs. 1 des Mietvertrages vereinbart haben, dass die Beklagten das Mietverhältnis erstmals zum 31.03.2005 kündigen können. Dieser zweijährige Kündigungsausschluss für die Beklagten ist auch wirksam.

Nach § 557 a Abs. 3 BGB kann bei einer – hier vorliegenden – Staffelmietvereinbarung das Kündigungsrecht des Mieters bis zu 4 Jahre lang ausgeschlossen werden. Diese im Zuge der am 01. 09.2001 in Kraft getretenen Mie...