AG Frankfurt am Main Urteil vom 07.06.2002 - 33 C 51/02-76

Nachgehend

LG Frankfurt am Main (Urteil vom 10.12.2002; Aktenzeichen 2/11 S 194/02)

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand

Die Parteien streiten um Zahlungsansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum.

Mit Vertrag vom 16.07.1987 (Bl. 11 ff d.A.) mietete der Beklagte von den Rechtsvorgängern des Klägers eine im … des Anwesens … gelegene 2-Zimmer-Wohnung ab 01.08.1987. Die monatliche Nettomiete betrug zuletzt 640,00 DM zuzügl. Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 150,00 DM.

In den Abrechnungszeiträumen 1998 und 1999 beliefen sich die umgelegten Heizkosten auf 7.102,75 bzw. 9.489,08 DM für das gesamte Anwesen. Mit Wirkung zum 01.01.2000 schloss die Klägerin einen Wärmelieferungsvertrag mit der Fa. … Für das Jahr 2000 entstanden Heizkosten in Höhe von 20.299,43 DM brutto für das gesamte Anwesen. In diesen Kosten sind neben dem Messbetrag von 250,00 DM Verbrauchskosten (Arbeitsbetrag) in Höhe von 7.700,66 DM netto sowie ein Grundbetrag in Höhe von 8.340,62 DM netto enthalten.

Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2000 (Bl. 17 d.A.) ergab einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 1.186,78 DM. Nachdem der Beklagte einen Teil beglichen hatte, ließ die Klägerin ihn mit Schreiben vom 11.06.2001 (Bl. 18 f. d.A.) zur Zahlung des Restbetrages in Höhe von 813,61 DM unter Fristsetzung zum 18.06.2001 auffordern. Gleichzeitig ließ sie die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen auf 260,00 DM ab Juli 2001 anheben. Der Beklagte leistete daraufhin weitere 225,00 DM. Die erhöhten Vorauszahlungen zahlte er nicht.

Die Klägerin ist der Auffassung, die Kosten für die Gartenpflege in Höhe von 51,19 DM seien umlegbar. Sie behauptet hierzu, diese als „Hofpflege” bezeichneten Arbeiten seien durch den Hausmeister ausgeführt worden. Auf den Hausmeistervertrag (Bl. 78 ff. d.A.) wird verwiesen.

Sie ist darüber hinaus der Meinung, sie sei berechtigt gewesen, die Versorgung mit Wärme auf Wärmelieferung umzustellen. Auch seien auf Grundlage von § 7 Abs. 4 HeizKV die Kosten der Wärmelieferung in vollem Umfang hinzunehmen.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 331,63 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz aus 300,95 EUR seit 01. Juli 2001 und aus weiteren 30,68 EUR seit 03. Juli 2001 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der ist der Auffassung, aufgrund einer fehlenden vertraglichen Vereinbarung sei er nicht verpflichtet, Kosten für die Wärmelieferung zu entrichten. Eine gesetzliche Regelung für eine derartige Umgestaltung des Vertrages fehle. Auch stehe der Klägerin insoweit kein Leistungsbestimmungsrecht zu.

Unter Zugrundelegung der Kosten für die Jahre 1998 und 1999 und unter Berücksichtigung eines Anstiegs der Brennstoffkosten habe er zu Recht einen betrag in Höhe von 12.400,00 DM als umlegbar errechnet. Den sich daraus ergebenden Betrag habe er von 850,00 DM habe er mit seiner Zahlung beglichen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, insbesondere die Beschreibung der Tätigkeiten des Hausmeisterdienstes … (Bl. 78 f. d.A.) sowie die Rechnung des Hausmeisterdienstes … vom 26.09.2000 (Bl. 72 d.A.) verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unbegründet.

Der Klägerin steht gegenüber dem Beklagten kein Anspruch auf Zahlung von 331,63 EUR gemäß § 535 Abs. 2 BGB i.V.m. dem Mietvertrag der Parteien zu.

Zunächst hat sie keinen Anspruch auf Zahlung rückständiger Betriebskosten für das Jahr 2000 in Höhe von 300,95 EUR.

Entgegen ihrer Auffassung ist die am 31.05.2001 erstellte Abrechnung nicht fällig. Sie entspricht hinsichtlich der in die Abrechnung eingestellten Heizungskosten sowie der in Ansatz gebrachten Gartenpflegekosten nicht den Voraussetzungen des § 259 BGB.

Soweit die Klägerin Ausgleich der Kosten für die Gartenpflege in Höhe von 30,17 EUR unter der Position „Hofplege” ansetzt, können diese nicht begehrt werden. Die Kosten sind auch unter Berücksichtigung des vorgelegten Hausmeistervertrages und der Rechnung des Hausmeisterdienstes … vom 26.09.2000 nicht nachvollziehbar.

Zunächst umfasst aufgrund der vertraglichen Vereinbarungen die Tätigkeit des Hausmeisterdienstes auch kleiner Gartenpflegearbeiten, nämlich das Beschneiden von Hecken, Büschen und kleineren Bäumen sowie das Aufhacken und Freihalten der Bepflanzung und Beete von Unkraut. Über diese Tätigkeiten hinaus berechnete der Hausmeisterdienst ausweislich der Rechnung vom 26.09.2000 Kosten für das Vertikutieren und Abrechen der Rasenfläche, der Neueinsaat sowie das Zurückschneiden eines alten Baumes. Es ist insoweit nicht erkennbar, ob di...