LG Frankfurt am Main Urteil vom 10.12.2002 - 2/11 S 194/02

Verfahrensgang

AG Frankfurt am Main (Urteil vom 07.06.2002; Aktenzeichen 33 C 51/02-76)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 07.06.2002 (Az.: 33 C 51/02-76) wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Die Kosten der Nebenintervention hat die Streithelferin zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% der vollstreckungsfähigen Kosten des Berufungsverfahrens abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

I.

Der Beklagte mietete mit Vertrag vom 16.07.1987 von den Rechtsvorgängern der Klägerin eine im 4. Obergeschoß des Anwesens Koselstraße 10, Frankfurt am Main, gelegene 2-Zimmer-Wohnung ab 01.08.1987.

Nach § 4 Ziff. 1 b) des Mietvertrags waren unter Hinweis auf die Erläuterung durch Anlage 3 zu § 27 II. BVO in der jeweiligen Fassung u. a. folgende Betriebskosten neben dem Mietzins gesondert zu zahlen:

„9. Hauswart: anteilig

10. Gartenpflege: anteilig

18. Heizung: anteilig (Clorius)”.

§ 4 Ziff. 2 S. 2 des Mietvertrags ermächtigte den Vermieter, während der Mietzeit zu Anfang eines neuen Berechnungszeitraumes, soweit zulässig, den Verteilungsschlüssel angemessen neu zu bilden. § 4 Ziff. 3 berechtigte den Vermieter, soweit zulässig, bei Erhöhung bzw. Neueinführung von Betriebskosten, den entsprechenden Mehrbetrag vom Zeitpunkt der Entstehung umzulegen.

In § 8 (Sammelheizung) Ziff. 2 heißt es:

„Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann, der Reinigung der Anlage einschließlich der Öltankreinigung und des Betriebsraumes einschließlich der Reinigung des Hauses nach Anlieferung von Brennstoffen, die Kosten der Messungen nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz sowie die Schornsteinfegergebühren, soweit diese nicht anderweitig umgelegt werden, und die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung. Zu den Kosten der Lieferung von Fernwärme gehören die Kosten der Wärmelieferung (Grund-, Arbeits- und Verrechnungspreis) und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen wie oben.”

Die auf die Mieter umzulegenden Heizkosten für das Anwesen Koselstraße 10 in Frankfurt am Main beliefen sich in den Jahren 1997 auf 7.102,75 DM, 1998 auf 9.489,08 DM und 1999 auf 3.850,00 DM. Nachdem die Heizanlage bis dato von Vermieterseite gestellt und betrieben worden war, schloß die Klägerin mit Wirkung zum 01.01.2000 einen Wärmelieferungsvertrag (sog. Wärme-Contracting) mit der Streithelferin. Die an die Wärmelieferantin für das Jahr 2000 zu entrichtenden Zahlungen betrugen sodann insgesamt 20.299,43 DM. Sie setzten sich zusammen aus einem Arbeitspreis von 7.700,66 DM netto und einem Grundpreis von 8.340,62 DM netto.

Der Arbeitspreis beinhaltete die Kosten für den Anlagenbetrieb; der Grundpreis beinhaltete die Kosten für die Vorhaltung der Heizstation.

Die von der Klägerin erstellte Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2000 endete mit einem Nachzahlungsbetrag von 1.186,78 DM. Für Hofpflege wurden dem Beklagten 59,01 DM, für Heizung 1.379,78 DM in Rechnung gestellt.

Der Beklagte zahlte auf vorgenannte Abrechnung am 04.06.2001 360,00 DM und am 14.06.2001 weitere 225,00 DM. Gegenstand der vorliegenden Klage ist der offene Restbetrag von 588,61 DM.

Darüber hinaus nimmt die Klägerin den Beklagten auf Zahlung von weiteren 60,00 DM als Vorauszahlung auf die Nebenkosten des Monats Juli 2000 in Anspruch. Sie hatte mit Schreiben vom 11.06.2001 die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen von 150,00 DM auf 260,00 DM erhöht, worauf der Beklagte 180,00 DM gezahlt hat.

Mit Schreiben vom 25.06.2001 mahnte die Klägerin die ausstehenden Zahlungen unter Fristsetzung bis zum 29.06.2001 erfolglos bei dem Beklagten an.

Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, die Kosten der in der Rechnung des Hausmeisterdienstes Müller vom 26.09.2000 aufgeführten Gartenarbeiten seien umlegbar, weil diese Tätigkeiten dem Hausmeister gesondert in Auftrag gegeben worden seien.

Auch seien die abgerechneten Heizkosten von dem Beklagten in voller Höhe zu tragen, weil die Klägerin berechtigt gewesen sei, die Beheizung des Anwesens von der bisher vermieterseits betriebenen Heizungsanlage auf Wärmelieferung umzustellen. Dies ergebe sich sowohl aus Nr. 4 c der Anlage 3 zu § 27 II. BV als auch aus § 7 Abs. 3 und 4 der HeizkostenVO. Da diese Vorschriften dem Vermieter die Möglichkeit der Wärmebelieferung (durch Fernwärme) einräumten, spiele es weder eine Rolle, ob diese Art. der Beheizung bereits bei Vertra...