AG Dortmund Beschluss vom 31.03.2003 - 125 C 11799/02

Nachgehend

LG Dortmund (Beschluss vom 05.01.2004; Aktenzeichen 1 T 53/03)

Tenor

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Gründe

Die Klägerin hat dem Beklagten eine Wohnung vermietet. Die Miete betrug Anfang 2002 inkl. Betriebskosten 354,54 Euro. Bis April 2002 ist der Beklagte seinen Zahlungsverpflichtungen nachgekommen.

Im Mai 2002 hat er keine Zahlungen geleistet. Im Juni hat er am 21. die Miete gezahlt. In Juli hat er wiederum keine Zahlungen geleistet. Mit Schreiben vom 1. August 2002 hat die Klägerin dem Beklagten fristlos gekündigt. In diesem Schreiben heißt es auszugsweise:

„Sie sind an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils des Mietzinses in Verzug geraten. Der Ges. Rückstand wurde mit 709,08 Euro angegeben.”

Im August zahlte der Beklagte jeweils am 8.8. und am 19.8. 354,54 Euro. Ferner schrieb die Klägerin dem Beklagten unter dem 30. August ein Guthaben aus Umbuchung in Höhe von 1.056,42 Euro gut. Insgesamt weist das Kontoblatt, für den Beklagten zu diesem Zeitpunkt ein Guthaben von 701,88 Euro aus.

Ebenfalls unter dem 30. August sind in dem Kontoblatt eine Forderung aus Betriebskostenabrechnung in Höhe von 1.035,18 Euro und aus einer Umlage in Höhe von 20,70 Euro zu Lasten des Beklagten gebucht.

Ab September 2002 betrug die Miete wegen einer Herabsetzung der Grundmiete nur noch 353,40 Euro. Der Beklagte zahlte am 25. September 352,86 Euro. Am 23. Oktober zahlte er diesen Betrag noch einmal und am 13.11. 354,48 Euro. Die Klägerin hat mit Schriftsatz vom 16.10., der dem Beklagten am 30.10.2002 zugestellt worden ist Räumungsklage erhoben. Darin heißt es, dass der Beklagte mit der Zahlung der Mieten in Verzug geraten ist. Zur Darlegung des Mietrückstandes wurde ein Mieterkontoauszug überreicht. In dieser Klage heißt es auszugsweise wörtlich

„Wegen des Mietrückstandes erklären wir hiermit namens und in Vollmacht der Klägerin vorsorglich nochmals die fristlose Kündigung eines etwaig bestehenden Mietverhältnisses.”

Im Termin zur mündlichen Verhandlung hat die Klägerin den Rechtsstreit für für erledigt erklärt. Der Beklagte hat sich der Erledigungserklärung angeschlossen.

Nachdem die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt hatten, hatte das Gericht lediglich noch gemäß § 91 a ZPO über die Kosten zu entscheiden. Dabei war der voraussichtliche Ausgang des Rechtsstreits maßgeblich.

Die Räumungsklage wäre abgewiesen worden, da der Klägerin gegen den Beklagten unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Räumungsanspruch zusteht. Der Klägerin steht weder ein Anspruch nach § 546 BGB noch nach § 985 BGB zu, da das Mietverhältnis angekündigt fortbesteht.

Die Kündigung vom 1. August 2002 hat das Mietverhältnis letztendlich nicht beendet. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob das Kündigungsschreiben den formellen Anforderungen an eine außerordentliche fristlose Kündigung gem. §§ 568, 569 Abs. 4 BGB genügt. Danach ist im Kündigungsschreiben der zur Kündigung führende wichtige Grund anzugeben. Die Klägerin hat hier im Schreiben angegeben, dass der Beklagte an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete in Verzug sei. Welche Monate das gewesen sein sollen ist nicht angegeben. Der Mieter hat also keine Möglichkeit die Richtigkeit der Angabe, insbesondere die Frage, ob der Vermieter seine Zahlungen entsprechend seinen bindenden Zahlungsbestimmungen gem. § 366 Abs. 1 BGB verrechnet hat oder ob der Vermieter bei fehlender Zahlungsbestimmung entsprechend den mangels abweichender Vereinbarung zwingenden Regelungen in § 366 Abs. 2 BGB verrechnet hat. Das Gericht neigt deshalb dazu, eine Kündigung, wie sie die Klägerin textbausteinmäßig unter Wiederholung des Gesetzeswortlauts durch ihre Prozessbevollmächtigten aussprechen lässt als nicht mehr den gesetzlichen Vorschriften entsprechend anzusehen.

Letztendlich braucht diese Frage hier aber abschließend nicht entschieden werden, da selbst dann, wenn man die Kündigung als formell wirksam betrachtet, diese durch vollständigen Ausgleich der Forderung binnen der Schonfrist vor Klageerhebung unwirksam geworden ist.

Vorliegend war der Beklagte zum Zeitpunkt der Kündigung mit den Mieten von Mai 2002 und Juni 2002 in Rückstand. Am dritten Werktag im Juni 2002 war der Beklagte somit mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete, hier sogar mit zwei vollständigen Mieten in Rückstand. Das Kündigungsrecht ist zu diesem Zeitpunkt entstanden.

Es ist durch die Zahlung vom 21.6.2002 in Höhe einer Monatsmiete nicht wieder erloschen, da dies gem. § 543 Abs. 2 Ziff 3 BGB die vollständige Befriedigung des Vermieters voraussetzt. Der Mieter muss also alle bis zum Zeitpunkt der Befriedigung aufgelaufenen Rückstände an Miete und Nutzungsentschädigung zahlen. Durch Teilzahlungen erlischt das Kündigungsrecht nicht und zwar selbst dann nicht, wenn der verbleibende Rückstand die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Ziff 3 BGB für eine fristlose Kündigung nicht mehr erfüllt (LG Köln ZMR 2002, 428). Ein einmal entstandenes Kündigungsrecht erlisc...