LG Köln Urteil vom 20.02.2002 - 10 S 325/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete: Fortdauer des Kündigungsrechts bei Teilzahlung des Mieters nach Zahlungsverzug

Orientierungssatz

1. Die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfordert nicht, dass zum Zeitpunkt der Abgabe der Kündigungserklärung bzw. des Zugangs der Kündigung der Kündigungstatbestand noch erfüllt ist; es reicht vielmehr aus, dass der Kündigungstatbestand vor Abgabe der Kündigungserklärung verwirklicht war (Ergänzung LG Köln, 16. Oktober 1991, 10 S 20/701, WuM 1992, 123).

2. Ist das Kündigungsrecht des Vermieters wegen Zahlungsverzugs des Mieters entstanden, erlischt es durch Teilzahlungen des Mieters auf den Rückstand (auch vor Zugang der Kündigung) nicht. Das Kündigungsrecht ist vielmehr erst dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter vor der Kündigung vollständig befriedigt wurde.

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 2.10.2001 -212 C 43/01 - teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Es wird festgestellt, dass die Beklagten als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen haben.

Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Beklagten ebenfalls als Gesamtschuldner.

Gründe

Von der Darstellung des Tatbestands wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Die verfahrensrechtlich bedenkenfreie Berufung hat in der Sache Erfolg.

Die Klageänderung durch den Kläger ist in Übereinstimmung mit der angefochtenen Entscheidung, auf die verwiesen wird, als zulässig, da sachdienlich anzusehen.

Auch gegen die Feststellungsklage bestehen keine Bedenken. Zwar dürfte zwischenzeitlich der Schadensersatzanspruch des Klägers bezifferbar sein, so dass an sich die Leistungsklage vorrangig ist. Das war zum Zeitpunkt der Klageänderung indes noch nicht der Fall. Der Kläger konnte daher die Feststellung der Kostentragungspflicht beantragen und war nicht gehalten, im Verlaufe des Rechtsstreits auf die Leistungsklage überzugehen (hierzu: Zöller/Greger, ZPO, 21. Aufl., § 256, Rz. 7c).

Soweit die Kostentragungspflicht betreffend den Räumungsantrag (Klageantrag zu 1) im Streit steht, kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Kündigungen bereits deshalb formell unwirksam waren, weil diese inhaltlich nicht begründet waren. Die Kammer folgt in ständiger Rechtsprechung der als überwiegend zu bezeichnenden Auffassung (hierzu: Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl., § 564a, Rz. 24), dass eine fristlose Kündigung keine inhaltliche Begründung erfordert. Das folgt wiederum aus § 564a Abs. 1 Satz 2 BGB a.F., wonach in dem Kündigungsschreiben die Gründe der Kündigung angegeben werden "sollen".

Es bestand ein Kündigungsrecht des Klägers gemäß § 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB a.F., da die Beklagten mit der Entrichtung der Mieten für Februar und März 2001 im Verzug war.

Entgegen der Auffassung der Beklagten war die vereinbarte Vorfälligkeit der Mietzinszahlung nicht unwirksam, so dass die Zahlungen bis zum 27.3.2001 nicht rechtzeitig für die Miete März 2001 waren. Es liegt keine im Hinblick auf § 9 AGBG a.F. unzulässige Kombination von Vorfälligkeits- und Aufrechnungsklausel vor (vgl. hierzu: Schmit-Futterer/Langenberg, a.a.O., § 551, Rz. 11). § 5 Abs. 1 des Mietvertrages genügt sowohl § 552a BGB a.F. als auch § 11 Nr. 3 AGBG a.F. Zudem ist ausdrücklich die Aufrechnung mit Mietminderungsansprüchen zugelassen. Bedenken gegen eine unzulässige Klauselkombination werden vornehmlich bei einer Einschränkung der Aufrechnungsbefugnis mit Minderungsansprüchen vorgebracht, die nicht gegeben ist.

Bestand ein Rückstand mit 2 Monatsmieten, ist es für die Wirksamkeit der Kündigung nicht erforderlich, dass der relevante Rückstand noch im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung bestand (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 554, Rz. 35).In Ergänzung zum Urteil der Kammer vom 16.10.1991 - 10 S 207/91 - (WuM 1992, 123) erfordert die Wirksamkeit der Kündigung nicht, dass zum Zeitpunkt der Abgabe der Kündigungserklärung der Kündigungstatbestand noch erfüllt ist. Es reicht vielmehr aus, dass der Kündigungsbestand vor Abgabe der Kündigungserklärung erfüllt war. § 554 BGB a.F. lässt sich eine anderweitige Einschränkung nicht entnehmen. Danach entsteht vielmehr mit dem Kündigungstatbestand das Kündigungsrecht, das wiederum gemäß § 554 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F. im Hinblick auf nachträgliche Zahlungen nur dann ausgeschlossen ist, wenn der Rückstand vollständig (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 554, Rz. 54) getilgt wird. Ob etwas anderes gilt, wenn der Vermieter nach Entstehung des Kündigungstatbestands längere Zeit mit der Kündigungserklärung zuwartet, braucht nicht entschieden zu werden, da hier jedenfalls die Kündigung zeitnahh erklärt worden ist ( so auch BGH BB 1987, 2123). Die Teilzahlungen der Beklagten berührten das entstandene Kündigungsrecht daher nicht.

Soweit die Kündigung gemäß § 554 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F. ausgeschlossen ist, wenn der Vermieter vor Zugang der Kündigung vollständig befriedigt wird, kann hiervon bezogen auf die letzte Teilzahlung nicht ausgegangen werden. Diese Zahlun...