AG Berlin-Wedding Urteil vom 25.10.1990 - 5 C 351/90

Entscheidungsstichwort (Thema)

Zustimmung zur Mieterhöhung und Zahlung von Betriebskosten bei einen Wohnraummietverhältnis

Tenor

1) Der Beklagte wird verurteilt, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete für die von ihn innegehaltene Wohnung in Grundstück Wiesenstraße 7, 1000 Berlin 65, Vorderhaus, 2. OG li., von monatlich 457,01 DM um monatlich 22,85 DM auf monatlich 479,86 DM mit Wirkung ab 01. Juni 1990 zuzustimmen.

In übrigen wird die Klage abgewiesen.

2) Die Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte zu tragen.

3) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Der Beklagte ist aufgrund des schriftlichen Mietvertrages vom 28. September 1988 Mieter einer Wohnung im Hause des Klägers in Berlin 65, Wiesenstraße 7, der gemäß § 571 BGB auf der Vermieterseite in den Mietvertrag eingetreten ist.

In § 3 des Mietvertrages ist eine monatliche Miete von 457,01 DM ausgewiesen zuzüglich eines Heizkostenvorschusses von 80,– DM.

Bei der vom Beklagten innegehaltenen Wohnung handelt es sich um eine vormals preisgebundene Altbauwohnung bezugsfertigt bis 1918. Mit Schreiben vom 22. März 1990 hat der Kläger unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel Rasterfeld G 4 die Zustimmung zur Mieterhöhung um monatlich 22,85 DM ab 01. Juni 1990 verlangt, wobei er von einem Mietzins von 7,48 DM pro qm monatlich ausgegangen ist.

Im Hinblick auf die Erörterungen im Termin vom 16. August 1990 hat der Kläger mit Schriftsatz seines Prozeßbevollmächtigten vom 07. September 1990 wohnwerterhöhende Merkmale vorgetragen, wobei wegen der Einzelheiten auf den genannten Schriftsatz verwiesen wird.

Weiterhin ist der Kläger der Ansicht aufgrund seiner Mieterhöhungserklärung vom 07. Juni 1990 zur Erhöhung der Betriebskosten um monatlich 21,16 DM seit dem 01. Juli 1990 berechtigt zu sein.

Der Beklagte zahlte weder die Betriebskostenerhöhung von 21,16 DM für den Monat Juli 1990 noch stimmte er der Mieterhöhungserklärung vom 22. März 1990 zu.

Der Kläger beantragt,

1) den Beklagten zu verurteilen, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete für die von ihm innegehaltene Wohnung im Grundstuck Wiesenstraße 7, 1000 Berlin 65, Vorderhaus, 2. OG links, von monatlich 457,01 um monatlich DM 22,85 auf monatlich DM 479,86 mit Wirkung ab 01. Juni 1990 zuzustimmen;

2) den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 21,16 DM nebst 4 % Zinsen seit Klagezustellung dem 20. Juli 1990, zu zahlen.

DA für den Beklagten trotz ordnungsgemäßer Ladung zum Termin am 25. Oktober 1990 niemand erschienen ist, hat der Kläger den Erlaß eines entsprechenden Versäumnisurteils beantragt.

Entscheidungsgründe

Der Beklagte war antragsgemäß durch Versäumnisschlußurteil zu verurteilen, einer Erhöhung der Brutto-Kaltmiete für die von ihm innegehaltene Wohnung von monatlich 457,01 DM auf 479,86 DM ab 01. Juni 1990 zuzustimmen, da insoweit die Klage schlüssig ist (§ 331 Abs. 1 und 2 ZPO).

Die vom Kläger mit Schreiben vom 22. März 1990 geltend gemachte Mieterhöhungserklärung ist gemäß §§ 1 und 2 GVW in Verbindung mit § 2 MHG begründet, da es sich bei der vom Kläger verlangten Miete um die ortsübliche Vergleichsmiete unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel für Altbauwohnungen 1990 handelt. Der zulässige Höchstwert aufgrund wohnwerterhöhender Merkmale liegt im Rasterfeld G 4 bei 7,59 DM pro qm und Monat, der in der Mieterhöhungserklärung nicht überschritten wird. Weiterhin wird die Kappungsgrenze von 5 von Hundert eingehalten und die Miete ist seit mindestens einem Jahr unverändert.

Aufgrund der Erörterungen mit dem Kläger selbst im Termin vom 25. Oktober 1990 wird darauf hingewiesen, daß in § 2 Abs. 2 MHG zu unterscheiden ist zwischen einer zulässigen Mieterhöhungserklärung, die zur Voraussetzung hat, daß sich der verlangte Mietzins innerhalb der Zinsspanne des entsprechenden Rasterfeldes des Mietspiegels befindet und der Begründetheit des Erhöhungsverlangens, das davon abhängig ist, daß es sich bei dem Mietzins um den ortsüblichen Vergleichsmietzins handelt. Insoweit geht das Gericht in Übereinstimmung mit der zuständigen Berufungskammer des Landgerichts davon aus, daß der ortsübliche Vergleichsmietzins durch den Mittelwert des entsprechenden Rasterfeldes gebildet wird. Falls der Vermieter einen weitergehenden Mietzins entsprechend der Obergrenze der Mietzinsspanne geltend macht, ist er deshalb verpflichtet, die wohnwerterhöhenden Merkmale vorzutragen wie es letztlich der Kläger auch mit Schriftsatz seines Prozeßbevollmächtigten vom 07. September 1990 getan hat (vergl. insoweit das Urteil des LG Berlin vom 17. März 1989 – 64 S 438/88, abgedruckt in das Grundeigentum 1989, 509).

Die geltend gemachte Zahlungsklage ist abzuweisen, da der Kläger nicht berechtigt ist, aufgrund seiner Betriebskostenerhöhungserklärung vom 07. Juni 1990 monatlich 21,16 DM aufgrund gestiegener Betriebskosten zusätzlich vom Beklagten zu verlangen. Die insoweit von ihm ausgesprochene Erhöhungserklärung richtet sich ausschließlich nach § 4 MHG, da die Voraussetzungen des § 7 Abs. 3 und 4 GVW nicht vorliegen. Der Mietvertrag datiert erst vom 28. Sep...