AG Berlin-Neukölln Urteil vom 17.01.1991 - 3 C 199/90

Entscheidungsstichwort (Thema)

Nachzahlung von Betriebskosten

Tenor

1) Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin … 84,54 DM (vierundachtzig 54/100 Deutsche Mark) nebst 4 % Zinsen seit dem 15. Mai 1990 zu zahlen.

2) Die Kosten des Rechtssteits haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen.

3) DAs Urteil ist vorläfuig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Beklagten bewohnen eine 2 1/2-Zimmerwohnung im Hause der Klägerin … in 1000 Berlin 44. Der zwischen den Parteien abgeschlossene Mietvertrag datiert vom 19.1.1986. Bei den vermieteten Wohnraum handelt es sich um Berliner Altbauwohnraum, der bis zum 31.12.1987 der gesetzlichen Preisbindung unterlag. Der Mietvertag enthielt die Kaltmiete und einen Heizkosten Vorschuß in Höhe von 100,– DM. Eine gesonderte Ausweisung von Betriebskosten ist im Mietvertrage nicht festgelegt. Oer zwischen den Parteien geschlossene Formularmietvertrag enthalt aber in § 3 Nr. 5 und 6) bezüglich der Nebenkosten folgende Regelung:

„Nr. 5:

Wenn durch die Erhöhung der Grundstückskosten eine Mehrbelastung des Vermieters eintritt, hat der Mieter einen der vereinbarten Miete zur Gesamtmiete des Grundstücks entsprechenden Anteil zu übernehmen, falls nicht durch Gesetz oder sonstige behördliche Vorschriften eine andersartige Umlegung vorgeschrieben ist.

Nr. 6:

Alle durch gesetzliche oder behördliche Regelungen allgemein oder im konkreten Fall zugelassenen Mieterhöhungen oder Erhöhungen bzw. Neueinführungen von Nebenkosten und Grundstücksumlagen jeder Art sind vom Zeitpunkt der Zulässigkeit ab vereinbart und zahlbar.”

Mit Schreiben vom 15.1.1990 überreichten die Prozeßbevollmächtigten der Klägerin den Beklagten eine Betriebskostenerhöhungserklärung, auf die im einzelnen Bezug genommen wird. Zuvor hatte die Klägerin bereits mehrere von den Beklagten als fehlerhaft beanstandete Erhöhungserklärungen abgegeben. Die letzten Erhöhungen der Betriebskosten wurden von der Klägerin in dem Jahren 1986 und 1988 auf die Beklagten umgelegt. Die Umlegung im Jahre 1986 wurde mit gestiegenen Kosten für die Entwässerung begründet, die sich von 1706,– DM auf 1.920,23 DM erhöht hatten. Die letzte Umlegung im Jahre 1988 wurde u.a. mit erhöhten Kosten für die Abfallbeseitigung begründet, die sich von 113,34 DM auf 184,32 DM erhöht hatten. In der nunmehr maßgeblichen Erhöhnungserklärung stellte die Klägerin die Ausgaben der Jahre 1986 und 1988 gegenüber und errechnete daraus den auf die Beklagten entfallenden Teil der Betriebskostenumlage in Hohe von monatlich 28,18 DM. Als nunmehr zuzahlender monatlicher Mietzins wurde ein Betrag von 678,57 DM errechnet. Aus der der Erhöhungserklärung beigefügten Erläuterung ergibt sich, daß die Klägerin hauptsächlich Betriebskostenerhöhungen geltend macht, die im Jahre 1988 eingetreten sind. Lediglich für die Position Wasserversorgung und Entwässerung beinhalten sie daneben auch einen Mehrverbrauch, der im Jahre 1987 eingetreten sein muß, da als Bezugsjahr 1986/87 angegeben ist. Neben den weiteren Positionen Straßenreinigung/Mulläbfuhr, Versicherungen und Hauswart, werden auch Eigentleistungen der Klägerin, die bisher ohne Bewertung ausgeführt worden sind, ab dem 1.1.1988 mit einem Wert von insgesamt 500,– DM in die Abrechnung miteingezogen und ebenfalls als Erhöhungsposten geltendgemacht.

Es handelt sich dabei um die Position Gartenpflege (300,– DM) und Schneebeseitigung (200,– DM). Aus der Erläuterung ergibt sich weiterhin, daß die Erhöhungen der Betriebskosten, im Gegensatz zu den Angaben in der Begründung der Erhöhung, aus einen Vergleich zwischen dem Jahre 1987 und 1988 ermittelt worden sind.

Die Beklagten blieben für die Monate Februar bis April 1990 den Erhöhungsbetrag von monatlich 28,18 DM schuldig. Den Gesamtbetrag von 84,54 DM nacht die Klägerin im vorliegenden Rechtsstreit geltend.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagten zu verurteilen, an sie 84,54 DM als Gesamtschuldner nebst 4 % Zinsen seit Klagezustellung zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Auffassung, der von der Klägerin geltendgemachte Erhöhungsbetrag sei nicht fällig. Einerseits sei die Erhöhungserklärung nicht hinreichend erläutert. Oer Ansatz von 1986 könne nicht als Grundlage für eine Erhöhung herangezogen werden. Vielmehr sei eine lückenlose, d.h. jährliche Berechnung der Betriebskosten erforderlich. Die Erhöhungserklärung müsse sich zudem auch nachvollziehbar aus der davorliegenden Erhöhungserklärung ergeben. Die Klägerin habe somit unzulässigerweise die Kosten von 1986 und 1987 gegenübergestellt. Die Betriebskostenerhöhung enthalte zudem unzulässige Ansätze. So sei eine Umlegung derjenigen Betriebskostenarten, die in der letzten Erhöhungserklärung nicht aufgeführt worden waren, nicht zulässig. Die Erhöhungserklärung sei desweiteren auch nicht ordnungsgemäß erläutert, da aus ihr insbesondere nicht hervorgehe, inwieweit eingetretene Ermäßigungen bei der Abrechnung berücksichtigt worden seien. Eine Ermäßigung der Betriebskosten müsse aber eingetreten sein, da...