AG Berlin-Spandau Urteil vom 06.03.1997 - 2b C 776/96

Tenor

1. Es wird festgestellt, daß die Ausübung der nebenberuflichen Tätigkeit der Klägerin, das Therapieren von je einem Kind an vier Tagen in der Woche für jeweils 50–100 Minuten in ihrer Wohnung … Hinterhaus belegen im II. und III. Geschoß links, keinen vertragswidrigen Gabrauch der Mietsache darstellt.

2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Dem Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 1.600,00 DM abzuwenden, wenn nicht die Klägerin zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Klägerin ist hauptberuflich Vorschullehrerin an der 18. Grundschule Spandau mit einer täglichen Arbeitszeit von montags bis freitags von 7.45 Uhr bis 13.20 Uhr. Zugleich ist sie ausgebildete Diplompsychologin. Am 4. Oktober 1994 mietete sie von dem Beklagten als ausschließlichen Wohnsitz eine im 2. und 3. Geschoß gelegene, 75 m² große Dreizimmerwohnung in dessen Hause … Laut Mietvertrag war die Wohnung nur zu Wohnzwecken vermietet. In dem Mietvertrag heißt es in § 1 a), daß die Benutzung von Wohnräumen für andere, insbesondere für gewerbliche Zwecke der schriftlichen Zustimmung des Vermieters bedarf.

Die Klägerin nutzt das im unteren Teil der Wohnung belegene Arbeitszimmer von montags bis donnerstags ab 15.00 Uhr für jeweils 50 bis 100 Minuten zum Therapieren von Kindern, wobei pro Tag jeweils nur eine Sitzung mit einem Kind stattfindet im Berliner Branchenfernsprechbuch befindet sich eine Eintragung, die auf die Klägerin als Psychologin und Psychotherapeutin mit einer Praxis in den angemieteten Räumen hinweist. Das 6,5 cm große Klingelschild an der Wohnungstür weist auf den Titel, Namen und Beruf der Klägerin hin.

Mit Schreiben vom 11. September 1996 forderte der Beklagte die Klägerin auf, die von ihr ausgeübte Tätigkeit in der Wohnung ab sofort zu unterlassen. Mit Schreiben vom 26. November 1996 wies der Beklagte die Klägerin darauf hin, daß er im Falle der Nichtbeachtung von seinem gesetzlichen Kündigungsrecht Gebrauch, machen werde.

Mit der vorliegenden Klage begehrt die Klägerin die Feststellung, daß die von ihr ausgeübte Tätigkeit in der Wohnung keinen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache darstellt. Sie behauptet.

Sie habe bereits bei Besichtigung der Wohnung darauf hingewiesen, daß sie dort eine nebenberufliche Tätigkeit ausüben wolle. Damit habe sich die Ehefrau des Beklagten einverstanden erklärt. Bei Unterzeichnung des Mietvertrages habe sie beanstandet, daß dieser keine Zusatzvereinbarung über die Nutzung des unteren Zimmers zu Therapiezwecken enthalte. Die Ehefrau des Beklagten habe ihr daraufhin versichert, sie könne sich auf die mündliche Vereinbarung verlassen.

Die Klägerin beantragt.

festzustellen, daß die Ausübung ihrer nebenberuflichen Tätigkeit, das Therapieren von je einem Kind an vier Tagen in der Woche für jeweils 50–100 Minuten in ihrer Wohnung … belegen im II. und III. Geschoß links, keinen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache darstellt.

Ihre zunächst mit der Klägeschrift angekündigten Hilfsanträge hält sie nicht mehr aufrecht, Dar Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er trägt dazu vor:

Anläßüch der Mietvertragsverhandlungen sei auch nicht andeutungsweise über die beabsichtigte Nebentätigkeit der Klägerin gesprochen worden. Es sei nicht ausgeschlossen, daß die gewerbliche Nutzung der Wohnräume ein Ordnungswidrigkeitsverfahren gegen ihn ab Vermieter auslösen würde. Im übrigen sei zu befürchten, daß die 61-jährige Klägerin bei Eintritt in den Ruhestand ihre zur Zeit ausgeübte Nebentätigkeit erweitern würde. Letztlich sei eine Überprüfung des Umfangs ihrer Tätigkeit nicht möglich.

Wegen des weiteren Vortrags der Parteien wird Bezug genommen auf den Inhalt ihrer Schriftsätze nebst Anlagen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist gemäß § 256 ZPO zulässig. Insbesondere hat die Klägerin angesichts der Abmahnschreiben des Beklagten vom 11. September und 26. November 1996 im Hinblick auf ein fristloses Kündigungsrecht des Vermieters aus § 553 BGB bei vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache ein Feststellungsinteresse daran, ob die derzeitige Nutzung ihrer Wohnung vertragsgemäß ist oder nicht.

Die Klage ist auch begründet.

Zwar nutzt die Klägerin die nach dem Wortlaut des Mietvertrages ausschließlich zu Wohnzwecken angemietete Wohnung unstreitig teilgswerblich, da sie ihre nebenberufliche Tätigkeit in der Wohnung ausübt. Es kann dahingestellt bleiben, ob der Beklagte der Klägerin bereits zu Beginn des Mietverhältnisses die Nutzung der Wohnung zu teilgwerblichen Zwecken mündlich gestattet hat oder nicht. Insbesondere bedurfte es hierüber keiner Beweisaufnahme. Angesichts des Umfangs und der Art der teilgewerblichen Nutzung holte die Klägerin jedenfalls gemäß § 1 a) des Mietvertrages gegen den Beklagten einen Anspruch auf Erlaubnis dieser teilgewerblichen Nutzung, so daß diese keinen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache darstellt.

Diese Erlaubnis wäre nur dann zu versagen gewesen, wenn die teilgewerb...